Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения. По данным социологических исследований жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом 32% семей ощущают острую жилищную проблему, которая требует решения в ближайшие 3 года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. На сегодняшний день в России объем ветхого и аварийного жилья составляет 99,5 млн. кв. м, что также требует дополнительных объемов ввода жилья для решения данной проблемы

Общая потребность населения России в жилье составляет около 1570 млн. кв. метров, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов. Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей, имеющих высокие доходы. Поэтому по жилищной обеспеченности (числу квадратных метров жилья, приходящихся на душу населения) Россия пока остается далеко позади от развитых стран. По данным Минэкономразвития, ввод жилья на одного жителя в РФ достиг 0,45 кв. м. В развитых странах эта цифра достигает 1 и более кв.м на человека. При этом на 1 человека в США приходится 75 кв.м., в Норвегии 74 кв.м., в Швеции 52 кв.м, в Германии 45 кв.м, тогда как в России 22,8 кв.м. За последние годы по среднестатистическому уровню обеспеченности жильем Россия входит в десять самых отсталых стран мира, наравне с Анголой и Коста Рикой. Для стабильного развития рынка жилья необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв. м жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 142 млн. кв. м в год - показатель, практически недостижимый в ближайшем будущем, даже до 2020 г. Нам нужно втрое увеличить строительство жилья, которое не повышается уже третий год. Судя по темпам строительства и откорректированным планам к 2020 году намечено ввести 90 млн.кв.м/ чел, что не позволит более свободно распределять площади различным слоям населения и, особенно малоимущим. Поэтому намеченные правительством планы строительства за период с 2008 по 2025 год, ввести не менее двух миллиардов квадратных метров жилья, уже сейчас выглядит проблематичным. Несмотря на то, что большая роль в планах правительства РФ отводится ипотечному строительству, однако и этот вид субсидирования пока еще недоступен для многих граждан России из-за высоких ипотечных ставок. По расчетам экономистов, если стоимость ипотеки равна 8,5% годовых, то по итогам 10 лет цена приобретаемой таким образом квартиры получается равной стоимости примерно 2,3 квартиры, в то время как в Швейцарии, эта цифра составляет 2,5%, то есть дополнительно оплачивается всего 1,3 квартиры. Примерно 35 млн. россиян это около 20 % всего населения, которые не настолько бедны, чтобы попасть в очередь, и не настолько богаты, чтобы ежемесячно выплачивать по 40 тыс. руб. по ипотечному кредиту. Все это не способствует развитию ипотечного строительства. В период до экономического кризиса в России всего около 8% граждан получали бесплатное жилье по договору социального найма, а остальные приобретали жилье в собственность. Между тем международная практика показывает иную картину развития, например в Европе объемы социального жилья составляют от 20 до 50%.

Одним из видов жилища, способных снизить напряженность в нехватке домов и квартир для населения может быть арендное жилье, предполагающее найм жилья на бессрочный период. Такой вид жилья активно развивается за рубежом к ним относятся доходные дома, гостиницы, апартаменты, дома маневренного фонда, общежития, специальные дома для одиноких престарелых, для инвалидов, ветеранов и т.д., в общем, это жилище, предназначенное для временного проживания граждан. В таких домах проживающим нельзя будет приватизировать и получить постоянную прописку или передавать это жилище по наследству. В настоящее время существует два основных вида строительства арендных домов. Первый это когда государство строит дома, вкладывая деньги, на возведение и сдает квартиры нуждающимся очередникам. В другом варианте такие дома возводят строители или частные инвесторы, что позволит им в последующем получать прибыль, сдавая квартиры в аренду. Помимо этого нормативно нигде не закреплены такие распространенные в настоящее время термины: жилье эко- ном-класса, бизнес класса и элитное жилье. Нет в нормах также четкого определения апартаментов (квартиры для временного проживания), что приводит к большим проблемам не только жильцов, купивших такое жилье, но и местные власти, когда те же жильцы предъявляют к ним претензии из-за отсутствия системы инфраструктуры. Нет надлежащего количества автостоянок, поскольку расчет стояночных мест ведется как для общественных зданий, отсутствие необходимого количества зданий детских садов, школ, магазинов, т.е. той инфраструктуры, которая предусмотрена в районах постоянного проживания. Для активного развития строительства арендного жилища в России и, особенно для частных инвесторов вкладывающих свои деньги в строительство необходимо вводить различные преференции в виде снижения ставок налогов, таможенных пошлин, процентов кредитов в банках. Именно государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов, что позволит более активно привлекать финансы, не только отечественных, но и зарубежных инвесторов. Минрегион России разработал Программу развития рынка арендного жилья в Российской Федерации, в которой намечено, что рынок аренды жилья к 2020 г. должен вырасти до 20% от общего объема жилищного фонда. Если учесть, что общий объем ввода жилья к тому времени должен достичь 90 млн. кв. м, это означает что объемы строительства арендного жилья достигнут всего 18-20 млн. кв. м ежегодно, что вряд ли решит жилищную проблему в стране. Все это диктует необходимость поисков путей решения жилищной проблемы. Одним из эффективных путей повышения объемов строительства является восстановление крупнопанельного домостроения на базе возрождения и развития типового проектирования. Перевод предприятий крупнопанельного домостроении должен быть ориентирован на внедрение открытых архитектурно- строительных систем, выпуск домов новых серий, смешанных конструктивных систем, обеспечивающих рациональное использование изделий полносборного домостроения, расширение производства материалов и изделий для комплексного строительства, включая жилые дома и объекты инфраструктуры первой необходимости (детсады, школы, магазины, поликлиники и т.п.). Следует отметить, что в Финляндии около 90% домов строится из панельных конструкций, при этом 80% возводимых зданий имеют в своей основе каркас, выполненный из металла, монолитного или сборного железобетона, что позволяет исключить несущие стены, уменьшив материалоемкость строительства в 1,5-2 раза, и, соответственно, сократить сроки и снизить себестоимость строительства. В целом в развитых странах уже произошел практически полный переход на возведение жилых многоэтажных домов на основе панельно-каркасных архитектурно-конструктивных систем. Несущие стены, ограничивающие свободное пространство при использовании узких шагов, не применяются, что позволяет в процессе эксплуатации менять архитектурно- планировочные решения в жилых зданиях с учетом возникающих социально-экономических потребностей. Для резкого повышения объемов жилищного строительства по всей стране имеется база крупнопанельного домостроения составляющая 209 заводов крупнопанельного домостроения, расположенных в различных регионах России. Однако большинство заводов в настоящее время используют только 30-40 % проектной мощности, при помощи государства и частных инвесторов, при соответствующих квотах можно модернизировать базу КПД, оснастив её современным технологическим оборудованием позволяющим выпуск изделий различной номенклатуры для строительства домов различной планировочной структуры, этажности, вместимости. Такое перевооружение позволит дифференцированно возводить жилые здания в зависимости от природно-климатических, градостроительных и других местных условий, с разнообразными архитектурно- художественными решениями, что подтверждается последней разработкой ЦНИИЭП жилища системы панельно-каркасного домостроения (СПКД), направленной на обеспечение огромного разнообразия условий строительства в различных регионах страны. АО «ЦНИИЭП жилища – институт комплексного проектирования жилых и общественных зданий» разработало инновационную систему панельных и панельно-каркасных (СПКД) жилых и общественных зданий высотой от 2 до 25 этажей. Эффективность панельных зданий определяется: меньшей себестоимостью строительства экономией расхода бетона за счет использования самонесущих панелей наружных несущих стен с внутренним несущим слоем 80 мм, вместо 160-200 мм. Скорость монтажа панельных зданий в 2,5 раза быстрее сборно-монолитных зданий. Инновационность системы заключается в применении широкого шага несущих стен от 6,6 до 9 м, что позволяет получить большие пространства для решения современных и перспективных архитектурных задач, свободную или гибкую планировку всех типов квартир, а за счет применения перекрытий с консольным выпуском (до 2-х м при толщине плиты 250 мм и до 4 м при толщине плиты 300-500 мм) многовариантные объемно-пространственные решения жилых и общественных зданий. Недавно министр Минстроя Михаил Мень говорил о типовом проектировании. Но непонятно, о каком: ни в одном законодательном документе о проектировании у нас нет такого понятия – типовое проектирование. В последней, 2014 года, редакции Постановления Правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации…», в котором прописаны требования по содержанию разделов, нет такого термина. Необходимо возрождение типового проектирования. Оно обеспечит увеличение объемов строительства и уменьшение его стоимости. В свое время в СССР на основе крупнопанельного строительства успешно решалась жилищная проблема. Сейчас оно должно быть на совершенно другом уровне – во главе угла должно стоять многообразие архитектуры зданий. Их можно собирать, как из элементов лего различные здания с разными объемно-пространственными и архитектурными решениями. Хотя, если быть реалистами, то массовая застройка не может быть индивидуальной всякий раз. Она могла бы быть фоном для ярких архитектурных акцентов общественных зданиях. Прежде всего, нужно решить вопросы финансирования. Оно может быть трех видов – государственное, частно-государственное и частное. Поэтому нам нужно менять законодательную и нормативную базу, и, главное, с учетом возможности модернизации существующих ДСК, создавать каталоги изделий, на основе которых можно будет вести проектирование и строительство. Возвращаясь к каталогу изделий: он обязательно должен быть в электронном виде, доступен всем желающим. Чтобы получить пакет документов, нужно будет заплатить организации-автору проекта. Уверен, что такой возможностью с удовольствием воспользуются очень многие. Чтобы финансировать эту работу, есть множество способов обойтись без вложения денег в буквальном смысле, а лишь стимулировать предприятия дешевыми кредитами, снижением таможенных пошлин и т.п. Надо только этим заниматься по-настоящему. Необходимо законодательно вернуть типовое и экспериментальное проектирование. Не обязательно каждый раз создавать на конкретное место строительства отдельный проект с полной стоимостью проектных работ, прохождением экспертизы, достаточно привязать подходящий заданным параметрам проект жилого дома, что на 20-30% дешевле создания нового проекта. Возврат типового проектирования позволит резко снизить затраты на проектирование, при этом не ухудшая архитектурные качества проектов, за счет гибкой технологии заводского производства позволяющей создавать различные объемно-пространственные и архитектурно-художественные решения жилых зданий. Возврат экспериментального проектирования создаст возможность практической проверки тех или иных архитектурных, конструктивных и инженерных решений, прежде чем внедрять все новшества. В настоящее время в стране применяется около10 каркасных систем это и белорусский, чебоксарский, екатеринбургский и другие системы. Все они применяются на страх и риск инвесторов с опорой на мнение отдельных специалистов. Все это приводит к неоправданному применению того или иного варианта в различных природно-климатических, градостроительных и других условий. Вообще необходима разработка Общероссийского каталога проектов типовых проектов и Общероссийского каталога конструктивных систем, изделий и элементов, что позволит инвесторам и застройщикам выбирать современные проектные решения в части архитектурно- планировочных, конструктивных и инженерных решений. Примером создания такого документа могут служить утвержденные в Белоруссии в 2013 году. Такой документ упорядочит применение тех или иных конструктивных систем, позволит разработать один раз типовые изделия и узлы и применять их во многих типовых проектах, не дублируя их в каждом новом проекте, как это делается сейчас. Законодательный ввод типового и экспериментального проектирования позволит: - резко увеличить число применяемых проектов, - снизить стоимость проектирования на 20-30%, - экспериментально проверить и внедрить те или иные существующие и новые конструктивные системы, детали и узлы, - отработать конструктивные решения по сопряжению элементной базы различных конструктивных систем, - внедрить в проектные решения инновационные разработки, выработанные на основе прогрессивных технологий. Все это позволит увеличить объемы вводимых жилых домов и общественных зданий и повысить доступность жилья для массового потребителя. Использованная литература: Магай А.А. Жилищное строительство России на современном этапе. Ж. Жилищное строительство № 4, 2012 г; Магай А.А., Лощенко А.Л. «Современные проблемы проектирования и строительства жилища» ж. "УРФО: Строительство, ЖКК" №4(86) 2014 г. Магай А.А. Директор по научной деятельности АО ЦНИИЭП жилища, засл. арх., канд. арх., профессор