Новый одобренный Правительством и внесенный в Госдуму законопроект Минрегиона России, снимающий ограничения по прописке в жилых зданиях на садовых и дачных участках, а также дающий право переоформлять такие здания в качестве индивидуальных жилых домов, позволит не только упорядочить загородную недвижимость, но и сделать ее более доступной.
Необходимость внесения изменений в существующее регулирование возникла буквально за последние несколько лет в связи с ускоренным ростом крупных городов, в частности, Москвы. Малоэтажные девелоперские проекты на небольшом удалении от города, которые предполагают круглогодичное проживание, требуют регулирования на ровне с многоэтажным строительством в этих же районах. Однако разработанные для Подмосковья осенью 2012 года новые нормы застройки предусматривали крайнюю степень регулирования – фактически, на застройщика полностью ложилась обязанность предусмотреть всю инфраструктуру. Причем именно для малоэтажного строительства такая нагрузка является проблемной не только из-за увеличивающегося объема изначальных инвестиций – если будущие покупатели не хотят, например, совместного обучения детей с жителями окружающих деревень, то возникает вопрос с дальнейшим содержанием данных инфраструктурных объектов. И, самое главное, такой подход к регулированию вступает в противоречие с желанием жителей города иметь загородный дом именно для загородного отдыха, где сопутствующая образовательная и иная типичная для города инфраструктура попросту не нужна и является причиной повышения цен на недвижимость.
Однако законопроект Минрегиона является важным изменением в девелопменте и со временем сможет сделать загородные дома более доступными для населения. Фактически, законопроект разрешит индивидуальное жилищное строительство на землях сельскохозяйственного назначения. И если ранее коттеджные поселки на землях сельскохозяйственного назначения для дачного строительства (или садоводства) считались менее привлекательными, поскольку были неоднозначны в своем статусе, не предоставляли возможности прописки, а некоторые инициативы законодательства несколько лет назад предполагали запрет на строительство на таких землях. Теперь же такие проекты смогут приобрести статус полноценных коттеджных поселков, при этом не будет необходимости в дополнительной финансовой нагрузке при их строительстве в виде бюджетной инфраструктуры – поскольку далеко не всегда она нужна для загородного дома в городском объеме.
И самым важным моментом является то, что себестоимость строительства таких малоэтажных проектов будет ниже за счет уменьшения стоимости и сроков согласований. Не секрет, что перевод земель из одной категории другую, особенно если речь идет о включении земель в границы населенных пунктов – это длительная и непростая процедура, после такого перевода рыночная стоимость земель всегда резко повышалась. С новым законопроектом для строительства полноценного малоэтажного проекта, в котором по определенным причинам нет необходимости для городской инфраструктуры, не нужно будет проводить согласования по изменению категории земель и включение их в состав населенных пунктов.
Если же учесть, что повсеместное утверждение генпланов и ПЗЗ (правил землепользования и застройки) упростит изменение вида разрешенного использования в рамках конкретных зон земель, а также что для строительства дома на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, разрешения на строительство не требуется – данный законопроект сможет существенно сократить объем согласований.
В долгосрочной перспективе эта мера сможет сделать загородное жилье более доступным для населения. Сейчас загородный дом и квартира одного и того же класса все-таки не сопоставимы по общей стоимости (рассматривая не только цену купли-продажи, но и расходы на эксплуатацию). С принятием законопроекта со временем индивидуальные жилые дома в коттеджных поселках, где не было излишних затрат на согласования и строительство дополнительной городской инфраструктуры, смогут стать более доступными. И в данном случае заявление главы Минрегиона Игоря Слюняева, что «Принятие законопроекта позволит реализовать нормы конституционного права граждан на выбор места жительства в пределах России» будет реализовано не только за счет формальных признаков регистрации, но и за счет снижения себестоимости многих проектов малоэтажного строительства.
Real Estate Zemer Consulting & Development
www.consulting-development.ru
