12 ноября 2019 года в 504 зале старого здания Государственной Думы (Москва, Охотный ряд, д. 1) состоялось заседание Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству на тему: «Переход к новому формату взаимоотношений на рынке жилищного строительства».
Заседание было посвящено обсуждению двух вопросов:
1. Устойчивое развитие строительной отрасли. Институт генподряда.
2. Саморегулирование. Предложения по совершенствованию законодательства.
Вел заседание Депутат ГД ФС РФ, член Комитета по транспорту и строительству, председатель Экспертного совета, Владимир Иосифович Ресин.
В своем вступительном слове он сообщил: «Тема нашего заседания «Переход к новому формату взаимоотношений на рынке жилищного строительства» широко обсуждается на всех публичных площадках. Особое внимание ей уделяет Президент, потому что право гражданина на жилье и комфортную среду жизнедеятельности защищено Конституцией страны.
Все инициированные во исполнение майского Указа Президента национальные проекты нацелены на решение поставленных задач устойчивого социально-экономического развития и содержат мероприятия по строительству. реконструкции, капитальному ремонту объектов жилищной фонда, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, развитию и модернизации промышленных производств, реновации и комплексному освоению территорий городских и сельских поселений.
И, конечно, определяющую роль в становлении эффективной системы планирования и реализации инвестиционных проектов капитального строительства играет высокопрофессиональная деятельность каждого участника проекта, начиная с формирования его концепции, определения целесообразности предложенного строительства, правовых, организационных и экономических основ реализации проекта. И не важно, кто является инициатором проекта: государство или частный инвестор. Важно четко понимать и нести социальную ответственность за принятые на себя обязательства, будь ты застройщик, технический заказчик или исполнитель генподрядных работ по изысканиям, проектированию и строительству. Важно в срок и качественно, так как все вместе мы отвечаем перед населением, перед нашими избирателями за данные им обещания и выполнение государственных программ.
При этом мы сами являемся теми гражданами, для которых важно сформировать цивилизованный рынок подряда, выступать добропорядочными работодателями, обеспечивать условия профессионального роста в отрасли, быть эффективными регуляторами всей экосистемы в сфере архитектуры, строительства, жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства на уровнях как законодательной, так и исполнительной власти, чтобы иметь гарантии стабильности условий реализации проекта.
Сделан первый шаг - отрасль перешла с 1-го июля 2019 года на формат проектного финансирования в долевом строительстве жилья. Но цифры на октябрь текущего года таковы: всего в стройке - 118 млн кв.м., которые осуществляет порядка 4 тыс застройщиков, из них только 790 застройщиков перешли на строительство жилья с использованием счетов эскроу. Это примерно 19,6 млн кв.м.
Для выполнения к 2024 году цели - «объем ввода жилья - 120 млн кв.м» необходимо увеличить объем текущего строительства к 2022 году на 30-35% (со 118 до 150-155 млн кв.м) и увеличить среднюю возводимую площадь на одного жителя хотя бы до 1 кв.м. При этом число регионов, где возводится более половины квадратного метра на человека, должно увеличиться с текущих 34 до 47 субъектов. Однако на большинстве региональных рынков: рентабельность в строительной отрасли низкая, риски высокие, банки не спешат брать на себя функции инвесторов. Поэтому уже сегодня застройщики, зачастую они же и подрядчики, должны определиться с тем, как они намерены в дальнейшем финансировать свои стройки.
Банки сегодня становятся буквально определяющими игроками на рынке жилищного строительства, а также по другим направлениям. Более того, институт генподряда, который требует институционального развития и определенной перестройки в условиях совершенствования его системы саморегулирования, также взаимодействует с банковским сектором уполномоченных представителей и зависит от гибкости и надежности выстраиваемых долгосрочных отношений.
С одной стороны, я понимаю банки, которые не хотят инвестировать в старые проекты, не могут отказаться от наработанных инструментов залогового кредитования под земельные участки и высоколиквидную недвижимость. С другой стороны, я должен также обратить ваше внимание на общий тренд цифровой трансформации в экономике всех отраслей, на требование внедрения самых передовых и инновационных технологий и продукции во всех сферах деятельности. Поэтому мы должны проектировать и строить «умные дома», «умные города», а нам нужны «умные банки» с гибкими безопасными цифровыми инструментами обслуживания клиентов.
Также проводимая реформа правового регулирования, процедур должны не тормозить, а стимулировать инновационное развитие. Основная оценка привлекательности для вложения инвестиций и участия в проектах была и остается - соотношение «риск / доходность», вот по какому критерию надо готовить проекты.
И последнее, хочу напомнить, что есть еще одни важный участник нашего строительного рынка - суды. Статистика по жалобам и обращениям в суды показывает:
- 64% - срыв сроков сдачи объекта или передачи ключей от квартир / апартаментов (главный мотиватор для обращений в суд);
- 32% - застройщик не идет на открытый диалог с дольщиками, недостаточная регулярность и низкая информативность, отсутствие обратной связи;
- 20% - ненадлежащее качество строительных технологий и материалов, отделки квартир, благоустройства придомовой территории.
Хотелось бы, чтобы таких явлений было меньше».
Основные болевые точки строительной отрасли обозначил в своем выступлении председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства, президент Ассоциации СРО «МОС» Ефим Владимирович Басин. Прежде всего, он обратил внимание на то, что, несмотря на переход на систему с использованием эскроу-счетов, порядка 80% строительства ведется по старой схеме, а в 60 регионах страны вообще не открыто ни одного эскроу-счета. Основную причину этого он видит в чрезмерных требованиях, которые банки предъявляют девелоперским проектам. С одной стороны, это понятно, банки не хотят рисковать, а с другой – стало препятствием ведения работ.
Важный вопрос – упорное нежелание властей открывать эскроу-счета до сдачи объекта. По его мнению, это мера чрезмерная. «Если строительство идет в графике, почему по окончанию каждого этапа не открывать какую-то часть счета?» - задал риторический вопрос Е.В. Басин.
Следующая тема, которой он коснулся – необходимость развития индивидуального жилого строительства (ИЖС): «Нужно достичь показателей 120 млн кв.м в год, при этом на долю ИЖС должно приходиться не менее 60 миллионов. Однако это возможно только при мерах государственной поддержки. Нужна масштабная, хорошо продуманная программа, иначе результата не будет».
Упомянул Е.В. Басин и о пресловутом ФЗ-44, который на практике создает немало проблем потому, что не учитывает специфику строительной отрасли: «Надо отказаться от критерия «чем меньше цена – тем лучше». Узаконенный демпинг приводит к тому, что заказы и подряды получают компании, которые на практике не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, и это влечет за собой дополнительные расходы».
По его словам большой вред наносит тот факт, что на торги выходят компании совершенно обезличенные, без указания профиля и опыта работы. В этой ситуации СРО должны получить право участвовать в тендерных комиссиях и представлять объективную информацию о своем члене. Сейчас же СРО могут даже не знать, какие контракты заключили их компании, а за срыв договоров отвечать обязаны – это ненормальная ситуация. Так что закон о госзакупках и о правах СРО нужно менять.
Говоря о проблеме дефицита профессиональных кадров, Е.В. Басин раскритиковал Болонскую систему, принятую сегодня в сфере образования: «Мы разрушили стройную, логичную систему подготовки кадров, которая была в СССР. Не знаю, как в других отраслях, но в строительстве Болонская система не работает. Невозможно за четыре года подготовить инженера. Бакалавр, проучившийся четыре года, не готов к работе. Это вполне объективная оценка того, что происходит сейчас».
Далее по теме заседания выступили:
- Власов Владимир Николаевич, Генеральный директор, член Совета директоров ПАО «Мостотрест»;
- Викторов Михаил Юрьевич, Председатель Совета СРО «Союз МООСС» Председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской конфедерации промышленников и предпринимателей (работодателей);
- Посохин Михаил Михайлович, Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ);
- Кузьмина Александра Александровна, Первый заместитель председателя Комитета - Главный архитектор Московской области, вице-президент Союза московский архитекторов;
- Воронин Антон Владиславович, Директор Проектного финансирования и приоритетных проектов АО «Банк ДОМ.РФ»;
- Степанова Елена Олеговна, Старший управляющий директор АО «ИнфраВЭБ» (дочернее общество Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ»).
