19 октября 2018 года в зале «Бальный-1» отеля Ritz-Carlton (Москва, ул. Тверская, д. 3) прошла РБК-конференция на тему: «Проектное финансирование: как работать в новых условиях?».

Переход от ДДУ к проектному финансированию станет одним из ключевых этапов в формировании новой модели рынка недвижимости в РФ. С 1 июля 2019 года привлечение денег покупателей будет осуществляться только через банки с использование эскроу-счетов, что, в свою очередь, изменит привычные бизнес-модели девелоперских компаний, одновременно повысив надежность инвестиций в недвижимость для граждан.

Представители власти, бизнеса и ключевые эксперты отрасли в рамках круглого стола РБК обсудили следующие вопросы: какое влияние на рынок недвижимости окажут изменения в законодательстве, какие новые вызовы и возможности ждут участников рынка и какими будут механизмы взаимодействия банков и девелоперов?

Конференция открылась выступлением генерального директора  Единого института развития в жилищной сфере  «ДОМ.РФ» Александра Альбертовича Плутника: «С 1 июля 2019 года откроется 15 тыс новых проектов финансирования. Сегодня банки финансируют застройщиков на 600 млрд руб., основное финансирование идет от граждан - практически 4 трлн руб. В течение трех лет ситуация должна измениться и все финансировать станут банки. К 2024 году они должны будут финансировать застройщиков на 6 млрд руб.  

Мы разработали продукт с крупнейшими банками - Сбербанком, ВТБ и Газпромбанком, продукт, в который мы сейчас инвестируем, по предоставлению гарантий государственного института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» по тем кредитам, которые выдаются в рамках проектного финансирования. Это снимает с банков часть риска и тем самым позволяет им формировать меньше резервов.

Сейчас банки справедливо называют застройщиков «самыми рискованным клиентами», и, практически, с ними не работают. Получая нашу гарантию, банк сможет резервировать меньше капитала и выдавать больше проектных кредитов. Речь не идет о том, чтобы эти кредиты сделать существенно дешевле, скорее о том, чтобы создать «аппетит» к этому виду бизнеса.

Совместно с банком России определяем банки, которые могут работать с проектным финансированием, заниматься эскроу-счетами. Будет создана этими банками и нами единая модель отбора застройщиков и единая модель отбора проектов».

В своем выступлении на Конференции заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Евгеньевич Стасишин сообщил, что пакет поправок в закон о долевом строительстве будет внесен в Государственную Думу РФ до конца октября 2018 года. Поправки будут касаться разъяснений к банковскому сопровождению застройщиков, изменений относительно приобретенных машиномест и кладовых помещений в многоквартирном доме, отрегулирования скорости принятия решений. Предлагаемые поправки призваны урегулировать спорные моменты взаимодействия между банками и застройщиками в части выполнения новых правил долевого строительства, в них войдут разъяснения, которые ранее Минстрой РФ и ЦБ РФ выпускали в формате ведомственных актов.

«К сожалению, не все банки относятся к разъяснениям, как к нормативно-правовым актам. Они нужны, чтобы застройщикам было проще получить банковское сопровождение. Это все технические вещи, но они очень сильно влияют на строительный процесс», - отметил Н.Е. Стасишин.

В частности, в законопроекте пропишут сроки открытия счета эскроу, обязанность банка выдавать застройщику проектное финансирование, если он уже начал собирать деньги дольщиков на счета эскроу, открытые в данном банке, механизм снижения ставок по проектным кредитам, если застройщик сумел максимально быстро продать квартиры участникам долевого строительства.

Кроме того, ведомством предлагается поправка, защищающая покупателей машиномест и кладовых помещений в строящихся домах при банкротстве застройщика. «Люди, покупая квартиры, брали в ипотеку не только квартиры, но и машиноместа, кладовые помещения. Наверное, правильно, чтобы они, как и квартиры, в конкурсной массе не уходили кредиторам», - сказал заместитель Министра.

Как заявил генеральный директор ГК «А101» Сергей Анатольевич Качура: «В текущих экономических условиях из 58 уполномоченных банков только у 7-8 есть реальные возможности предоставлять девелоперам проектное финансирование, в том числе благодаря нормативу Н6, согласно которому общий объем кредитования одного заемщика или группы связанных сторон не может превышать 25% от собственного капитала банка.

Попадание банка в список уполномоченных не означает автоматической перенастройки его инвестиционной стратегии. Часть банков не считают финансирование строительной отрасли ведущим направлением бизнеса, для другой части это просто непрофильная активность, а у многих размер собственного капитала явно недостаточен для обеспечения полного цикла реализации девелоперских проектов. В результате одна из главных проблем сегодня – прохладное отношение банков к перспективе активно «заходить» в отрасль, и эту позицию можно понять». 

Он также напомнил, что только для сохранения текущих объемов строительства в 80 млн кв.м жилья в год банки должны иметь возможность финансировать строительную отрасль в объеме 3,2-4 трлн руб. ежегодно.

В качестве решения С.А. Качура предложил разработать эффективные стимулирующие инструменты, которые позволят банкам увеличить объемы финансирования строительства жилья. В частности, по его мнению, нормативы создания банковских резервов могут предусматривать льготные режимы для этих резервов. Кроме того, необходимо расширить лимиты на строительную отрасль, а также оказать содействие девелоперам и банкам в создании внутри собственных структур компетенций в области проектного финансирования. 

«При необходимости строительства 120 млн кв.м создание для банков возможностей и мотивационных механизмов для финансирования строительной отрасли становится, по сути, социально значимой задачей», - подчеркнул С.А. Качура.

 «Мы оцениваем, что количество девелоперов будет сокращаться, с рынка уйдут много компаний, которые строят один дом и не имеют никаких перспектив. Сегодня в Москве порядка 300 застройщиков. Очень много проектов, которые уже запущены, будут «доживать» в рамках старого законодательства, но я думаю, что к 2020 году на 100 компаний, скажем так, на 100 юридических лиц, рынок уменьшится», - сообщил начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Александр Викторович Семенов. Он предполагает, что эти проекты не выпадут из объемов строительства, а просто перейдут к более профессиональным участникам рынка.

«Мы, как орган государственной власти, который, в первую очередь, ориентирован на то, чтобы исключить появление обманутых дольщиков, считаем, что введение на рынок профессионального инвестора в лице банка - это безусловный прорыв», - пояснил А.В. Семенов.