25 июля 2018 года в Малом конференц-зале в задании Правительства Москвы (Москва, ул. Новый Арбат, д. 36/9) Минстрой России провел Всероссийское совещание «Новеллы законодательства о долевом строительстве».
Минстрой России инициировал цикл встреч и консультаций с представителями регионов, застройщиками и банками, чтобы снять возможные противоречия в толковании норм, внесенных в 214-ФЗ и вступивших в силу с 1 июля 2018 года.
На прошедшем Всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве», на котором присутствовали представители более 70 субъектов Российской Федерации, с докладами и сообщениями выступили:
- Якушев Владимир Владимирович, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
- Хуснуллин Марат Шакирзянович, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства;
- Плутник Александр Альбертович, генеральный директор АО «ДОМ.РФ»;
- Бутовецкий Алексей Игоревич, директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации;
- Тимофеев Константин Петрович, председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;
- Стасишин Никита Евгеньевич, заместитель Министра строительства и
жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
- Николаев Николай Петрович, Депутат Государственной Думы, Председатель Комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Открывая совещание, глава Минстроя отметил, что в Министерство постоянно поступают вопросы, связанные с реформой законодательства о долевом строительстве. Новеллы закона касаются участия в долевом строительстве многоквартирных домов и призваны прекратить появление обманутых дольщиков. При этом серьезные ограничительные меры, которые заложены в законе, не должны обрушить жилищное строительство.
«Как всегда, на стыке взаимодействия застройщик – банк - контролирующие органы возникает много вопросов, несмотря на то, что на большинство из них есть ответ в законе. Но кто-то эти новеллы читает и толкует по-своему. Главная задача, которую мы сообща должны решить в этот момент, - чтобы у нас было как можно меньше пострадавших», - сказал В.В. Якушев.
Он призвал застройщиков активнее переходить на эскроу-счета. В этом случае основные риски финансирования деятельности застройщика ложатся на коммерческие банки. Те девелоперы, которые перейдут на новую систему финансирования до 1 июля 2019 года (с этой даты использование эскроу-счетов в долевом строительстве становится обязательной нормой), имеют право не соблюдать ряд новых требований 214-ФЗ. К ним относятся:
- принцип: один застройщик - одно разрешение на строительство;
- опыт не менее 3 лет и не менее 10 тыс кв.м построенного жилья;
- наличие 10 % собственных или 40% кредитных средств;
- соответствие нормативам финансовой устойчивости;
- наличие в одном банке счетов технического заказчика и генподрядчика;
- наличие отчислений взносов в компенсационный фонд;
- целевое использование средств дольщиков;
- cледование полному перечню положений о банковском сопровождении.
«Данные ограничения распространяются на все договоры долевого участия (ДДУ), заключенные застройщиком с гражданами после 1 июля 2019 года. Но если девелопер решил работать со счетами-эскроу раньше, то перечисленные требования на него не распространяются», - заявил Министр.
По мнению В.В. Якушева, скорейший переход на счета эскроу – это тот стимул, о котором нужно постоянно говорить застройщикам, чтобы они активнее сотрудничали с банковскими учреждениями.
Он отметил, что в случае, если в процессе дискуссий обнаружатся пробелы, они будут дополнительно урегулированы в осеннюю сессию приказами Минстроя России или постановлением Правительства России.
Министр также подчеркнул важность создания аналогичных площадок для обсуждения вступивших в силу поправок в регионах: «Они должны работать в постоянном режиме с участием представителей профильных контролирующих ведомств, строительного бизнеса и банковской сферы». Так же он подчеркнул, что эти дискуссии не должны уходить в плоскость публичных рассуждений, а являться предметным диалогом профессионалов.
В Москве ежегодно вводится в эксплуатацию от 300 до 400 тыс кв.м апартаментов, что составляет 20-30 % от всего ввода жилья. «Мне кажется, надо поставить точку в вопросе о статусе апартаментов. Надо это решение довести до логического завершения», - заявил М.Ш. Хуснуллин и призвал Минстрой России обратить внимание на необходимость определения юридического статуса апартаментов.
Кроме того, он предложил разработать механизмы ускоренного банкротства, что поможет быстрее находить новых инвесторов, если застройщик не выполнил свои обязательства. «На наш взгляд, необходимо проработать вопрос ускоренного банкротства проблемных застройщиков жилья. Это необходимо для дальнейшей максимально быстрой передачи объектов для достройки. Сейчас эта процедура слишком затянута», - отметил Заместитель Мэра Москвы. Он привел в пример жилой комплекс «Царицыно»: «Принципиальное решение нами принято, определен застройщик этого проблемного объекта, однако из-за сложных механизмов зайти в стройку мы сразу не сможем, а только по истечении достаточно длительного времени».
В связи с изменениями в законодательстве создана и будет совершенствоваться единая информационная система жилищного строительства, сообщил А.А. Плутник. В ней будут работать все субъекты сферы жилищного строительства, в том числе застройщики, банки и контролирующие органы. Взаимодействие между ними существенно упростится.
Он также отметил, что нужно создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщика: «Сегодня у региональных органов, контролирующих строительство жилья, недостаточно полномочий. В связи с этим мы намерены к сентябрю представить в Минстрой необходимые поправки в законодательство».
По его мнению, это позволит улучшить ситуацию в регионах в сфере долевого строительства, а также ускорит меры реагирования к проблемным застройщикам.
«Деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах, и защищенные в диапазоне до 10 млн руб. - это колоссальный инвестиционный ресурс!», - заявил Н.П. Николаев.
По мнению парламентария, ставшего одним из главных авторов поправок в 214-ФЗ, сегодня в стране есть масса граждан, пострадавших от разорения десятков, если не сотен, коммерческих банков. Это люди, чьи банковские вклады превышали компенсационный лимит в 1,4 млн руб., а поэтому в части превышения были утеряны навсегда. Данная категория вкладчиков и другие относительно состоятельные представляют собой колоссальный ресурс (целевую аудиторию) для банков, участвующих в сопровождении застройщиков в соответствии с обновленным законодательством о долевом строительстве.
Он также сообщил, что осенью Госдума планирует рассмотреть вопросы, связанные с реформой системы банкротства. «Вводится новый механизм - механизм реабилитации. Если в предыдущие годы основной задачей законодательства о банкротстве было как можно быстрее прекратить жизнь компании, то сейчас другая задача - чтобы количество оздоравливающихся компаний увеличивалось. Мы будем работать, в том числе, и с поправками и изменениями, которые должны учитывать особенности этой процедуры для застройщиков», - отметил Н.П. Николаев.
Кроме этого, он сообщил, что Госдума планирует осенью совместно с Правительством Российской Федерации и Минстроем России вернуться к вопросу создания единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства. Сейчас в разных регионах разная практика, и ее необходимо унифицировать, чтобы понимать, у кого какие полномочия. Парламентарий заверил, что депутаты Госдумы готовы и на своей площадке, и в регионах общаться с застройщиками и продолжать выстраивать обратную связь.
Отвечая на вопросы представителей регионов, В.В. Якушев призвал их очень внимательно и аккуратно подходить к решению уже имеющихся проблем дольщиков. «Нельзя принудительно, используя административный ресурс, заставлять надежных застройщиков достраивать чужие проблемные объекты. В противном случае экономика застройщика, который вчера твердо стоял на ногах, может рухнуть, и вместо одного проблемного застройщика в регионе появится два, а проблемы дольщиков так и останутся нерешенными. Этого допустить нельзя», - подытожил Министр.
После завершения сессии состоялся пресс-подход, во время которого В.В. Якушев ответил на многочисленные вопросы журналистов.
