Вы находитесь здесь:Главная»Новости»Новости индустрии»Куда приведет реновация?
Понедельник, 30 Октябрь 2017 09:16

Куда приведет реновация?

12 фото Лёвкин 251017

25 октября 2017 года в Лотте Отель Москва (Новинский бульвар, д. 8, стр. 2) в рамках XI Московского форума лидеров рынка недвижимости «MREF-2017» газеты «Ведомости» прошла сессия «Куда приведет реновация».

 

В этом году московские власти приступили к самому масштабному проекту последних десятилетий – реновации жилищного фонда. В программу вошли 5 177 многоквартирных домов – почти все они будут снесены, а на их месте построят новое жилье. Общая площадь вошедших в программу домов – около 16 млн кв.м, где проживают порядка 1 млн москвичей. Москва обещает переселенцам жилье большей площади. А строить его будет специально созданный под эти цели Московский фонд содействия реновации. Построить он должен как минимум вдвое больше сносимого: часть недвижимости будет продана. Как это отразится на рынке?

Модератором сессии выступила специальный корреспондент газеты «Ведомости» Бэла Ляув.

С основным докладом сессии выступил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Иванович Лёвкин: «Главная задача программы – не допустить появления одновременно массового объема аварийного жилья. То жилье, которое включено в программу имеет износ от 40% до 60%. По методикам расчет износа – 1% в год. Через 15 лет эти дома могут перейти в 60-65%, а это уже стадия предаварийная и аварийная. Расселять одновременно фонд в 16 млн кв.м невозможно. Начинать надо заблаговременно.

Вторая задача – создать на месте устаревших пятиэтажек новую городскую среду. Что такое комфортная среда? Прежде всего, это новая планировочная структура, обеспеченная всеми объектами жизнедеятельности. Вместе с жильем должны создаваться места отдыха и места работы. Благоустройство территорий, как внутри кварталов, так и прилегающих.

Безусловно, это будут дома другого поколения, другой начинки и другого качества. Затраты на коммунальные платежи, воду и электричество заметно снизятся. Мы взяли несколько пятиэтажек в нескольких управах и оценили те затраты, которые идут на коммунальные платежи, а также показатели потребления холодной и горячей воды и тепла. В результате выяснилось, что по сравнению с теми домами, которые мы строим по новым нормативам, теплопотери и затраты в старых пятиэтажках на 40-50% больше. Одновременно с реконструкцией кварталов мы заменим всю инженерную инфраструктуру.

Не секрет, что обеспеченность жильем на одного москвича самая низкая в России, не говоря уже про мировые показатели: у нас 19,7 кв.м на одного человека. Для примера, в Казани - 24,9 кв.м, в Ростове-на-Дону - 25,7 кв.м, в Воронеже 27,0 кв.м. Другие мегаполисы: Токио - 25,9 кв.м, Лондон - 31,5 кв.м, Нью-Йорк - 41,8 кв.м. Это еще одна возможность поднять обеспеченность москвичей жильем.

Безусловно, проект реновации – это социальный проект. Принято решение, что на начальном этапе программа будет реализовываться за счет бюджета. Быстрый старт возможен тогда, когда есть деньги. Никому не хочется ждать жилья долго. Мы это понимаем, это для нас – ключевая вещь.

Программа будет иметь несколько этапов реализации. Первый этап, который уже выполнен - на сегодняшний день 210 площадок стартовых подобраны. Они внесены в постановление. Это уже публично значимый юридический документ, то есть, 210 площадок на 3,4 млн кв.м нового жилья. Цифра ориентировочная, по мере разработки документации она может слегка измениться.

Второй этап – 1 августа 2019 года, когда мы отработаем всю градостроительную и проектную документацию на все кварталы реновации. До 31 декабря 2019 года мы составим этапы реализации этой программы. Сегодня эти этапы «точечные», а потом мы сможем сказать всем жителям сносимых кварталов конкретные сроки реализации.

210 стартовых площадок разбиты на две группы: по первым 59 переселение начнется в 2017-2019 гг., остальные 151 - переселение будет проходить в 2020-2021 гг. Принято решение 12 ранее введенных домов адаптировать под программу реновации. Передавать их под переселение мы начнем в конце этого – начале следующего года.

Эту программу, при трехлетнем цикле «проектирование – строительство – подготовка дома под переселение и переселение», мы выполним за 15 лет».

Отвечая на вопросы модератора, С.И. Левкин рассказал о задачах  Фонда содействия реновации. Ему передаются земельные участки. Он аккумулирует финансовые средства и запускает в оборот конкретную площадку (из своих ресурсов). Второй шаг – выбор подрядчика на проектирование и разработка проекта. Получив проект, Фонд готовит необходимую для стройки документацию и через тендер подбирает подрядчика на строительство. Построив жильё, фонд запускает волновое переселение. Так как на новой площадке жильё строится с определённым запасом, то после переселения возникает остаток жилья, которое выпускается на рынок. «Никаких других застройщиков, встроенных в Фонд нет, и не планируется», -  подчеркнул глава Департамента.

«В среднем у нас в год сдается 3 млн кв.м жилья. По программе реновации, через 2-3 года, когда строители «раскрутятся», будет сдаваться по 1 - 1,5 млн кв.м жилья в год. От тех объемов, которые сейчас находятся в стройке – 6-7 млн кв.м жилья – это составляет 15%. С учетом механизма поэтапной реализации программы можно сказать, что все предприятия комплекса смогут выполнить этот объем. В том числе за счет развития своих производственных программ и имеющегося ресурса мощностей.

Московский фонд реновации будет предлагать все квартиры на продажу только на рыночных условиях. Будут привлечены независимые компании, которые будут производить оценку. Граждане, которые захотят докупить квартиры, к тем, которые им положены по закону, конечно, получат льготы. Что это за льготы, скидка или дотация, пока сказать не могу, этот вопрос мы прорабатываем.

Сегодня с учетом проектирования, строительства, технологических присоединений ко всем сетям, затрат на само переселение себестоимость у нас получается от 75 до 85 тыс руб. за кв.м. Учитывая, что Правительством и Мэром Москвы принято решение о стандарте отделки «комфорт плюс», у нас цена возрастает, в среднем, на 10-15 тыс руб. за кв.м, то есть это около 90 тыс руб. за кв.м», -  добавил он.

 

 В дискуссии приняли участие:

- Котровский Дмитрий Михайлович, партнер девелоперской компании  «Химки  Групп»; 

- Любельская Марина Семеновна, заместитель генерального директора «КРОСТ»;

- Колченко Олег Николаевич, управляющий парнер ГК «Основа»;

- Нотин Сергей Александрович, директор по инвестициям компании «Сити-XXI век»;

- Шаталина Наталья Владимировна, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»;

- Арбузов Евгений Павлович, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, ART DE LEX.

Дискуссию начал Д.М.Котровский, который сообщил, что существует вероятность затоваривания рынка: «Сегодня в Москве зафиксирован рекордный объем предложения – 2,8 млн кв.м жилья, в то время как в Московской области этот показатель меньше – 2,7 млн. кв.м. В течение года в столице вышло около 30 проектов, а в Подмосковье количество новых жилых комплексов существенно меньше. Появление новых объемов может обрушить цены на жильё. Сегодня в Комитет по строительству «Опоры России» обращаются московские застройщики, которые пока что не видят возможности для участия в программе реновации. Городу стоит привлекать их, чтобы они делились своей компетенцией и опытом, только в условиях конкуренции, в ходе проведения открытых конкурсов будет появляться качественный продукт - современное и комфортное жильё».

В ответ на эти замечания, С.И. Лёвкин заметил, что власти Москвы целенаправленно снижают административные барьеры, помогли застройщикам пережить кризис 2008 года, постоянно общаются с представителями бизнеса. Он подчеркнул: «Без баланса государство-бизнес-жители ничего не получится. Но направленность проекта – социальная. При этом мы будем приглашать крупных застройщиков, опытных застройщиков, не подводивших город в предыдущие годы».

По всем квартирам будет проводиться независимая оценка, только после этого они будут выставляться на продажу. Первые коммерческие дома поступят на рынок в лучшем случае через 5-6 лет. Ведь переселение заберёт львиную долю того, что будет возводиться. За эти годы девелоперы смогут распродать не только имеющиеся запасы квартир, но и то, что у них ещё находится в проектах. Строительный цикл занимает примерно три года. Даже если прибавить ещё год на продажи квартир в построенных зданиях, то этого срока должно хватить с запасом.

Еще один важный аспект осветил С.И. Левкин, отвечая на вопрос модератора о сроке жизни проектируемых домов:  «С точки зрения, в целом, срока эксплуатации, этот период составит 100 лет. Понятно, что будут периоды текущего ремонта и капитального ремонта.

Сегодня на федеральном уровне нет обязательства при разработке проекта включать раздел «эксплуатация», однако Минстрой сейчас работает в данном направлении, и, возможно, в ближайшие годы появится обязанность добавлять такой раздел».

На основании прошедшей дискуссии можно сделать следующий вывод: реновация несёт девелоперам перспективы, и угрозы примерно в равной пропорции. Нерыночная по своей сути, эта программа, тем не менее, серьёзно затрагивает рынок. Она воздействует на рынок земли под девелопмент, она забирает у рынка потенциальных покупателей нового жилья. Наконец, она грозит избыточным предложением квадратных метров. Но ведь 15-20 лет назад было всё то же самое, в процессе расселения сносимых домов первого этапа индустриального домостроения многие девелоперы сумели найти себе вполне комфортное место.

Прочитано 220 раз

Похожие материалы (по тегу)

Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
 

Энциклопедическое издание о дорожной отрасли «Дороги, мосты и тоннели России»

Книга-1

Спецвыпуск к X Съезду РСС

coverrss

 

Дорожное строительство

 № 4/2017

Cover DS-4-2017 4-1

КАТАЛОГ Выставки-презентации

Вакансии

Партнеры

RSS logo

Logo 179 179

123333200x200 2

1 Баннер 200 200

at18 200x200 promo atm18pYBOS

179х179 GKH

 crk

 

179-179navystavke

PP 100х100 белый

КВА100х100

 

 

 

 

Реклама

1111Банер5

123 банер 179х179-01

Black Horse Logo пример

 

 

 

 

  

 

Ближайшие выставки

14.11.2017

ТРЕТЬЯ ВСЕРОССИЙСКАЯ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ «СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ФУНДАМЕНТОСТРОЕНИЯ»

14.11.2017

Металл-Экспо'2017

14.11.2017

«Петербургский международный научно-промышленный композитный форум»

16.11.2017

Международный базальтовый Форум

22.11.2017

Конференция «Проектирование транспортной инфраструктуры. Импульс развития: уникальные транспортные объекты Российской Федерации»

28.11.2017

День инноваций в архитектуре и строительстве

05.12.2017

"НОВАЯ ЭРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ВАЖНЕЙШИЕ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРОГНОЗЫ НА 10 ЛЕТ"

15.12.2017

II кейс-конференция «PR в секторе B2B»

23.01.2018

«Строительство и архитектура – 2018»

05.02.2018

Ежегодная февральская образовательная программа Международной ассоциации специалистов горизонтального направленного бурения (МАС ГНБ)

Посмотреть все события

Форма входа

Подписка

 

 

facebook-Logo

Посещение