Государство планомерно наводит порядок в одной из самых проблемных сфер – в жилищно-коммунальном хозяйстве – путем создания на федеральном уровне профильного министерства, введения лицензирования, активной работы по внедрению интернет-технологий, решения проблемы финансирования капитального ремонта домов (решение это, безусловно, спорное, но и оно лучше, чем вообще никакое) и др.
Однако сделанных шагов пока недостаточно. Важные решения предстоит принять в сфере регулирования деятельности управляющих организаций. То, что заявленные цели повышения уровня открытости, публичности и эффективности их деятельности пока так и остаются лозунгами, очевидно каждому из нас – ведь почти все мы лично сталкиваемся с их работой.
Введенное лицензирование не очистило рынок от недобросовестных «управляющих», которые нацелены на «выкачивание» денег, а не на обеспечение эффективного и безопасного управления домами. Лицензию получить вовсе не сложно, а случаи ее отзыва не просто единичны, а уникальны.
Ужесточение штрафной политики отчасти возымело определенное действие, но позитивный потенциал этого механизма полностью исчерпан. Управляющие организации платят выписываемые штрафы не из прибыли, которую умело скрывают, а из средств, собираемых с жителей же на содержание и текущий ремонт дома. В итоге собственники, жалующиеся на недобросовестность своих коммунальщиков, предстают «унтерофицерскими вдовами», которые секут сами себя.
А вопрос о банкротстве управляющих организаций? В этом случае страдают те собственники, которые исправно платили деньги: собранные с них средства «растворились», работы по дому выполнять некому. Круг замкнулся. Полиция, конечно, ищет мошенников, дело, разумеется, возбуждено, чиновники, как всегда, грозят нерадивым коммунальщикам с трибун карами. Но подъезды в таком доме остаются непокрашенными «до следующего раза», а крыша продолжает течь.
Государству сейчас приходится ломать формировавшуюся годами ситуацию, которую оно само же и породило тем, что вообще оставляло сферу ЖКХ «за скобками» своего внимания. Итог: миллионы и миллионы граждан России стали заложниками рыночных факторов, бизнес-планов и, зачастую, откровенного рвачества сомнительных дельцов от коммуналки. При том что российское ЖКХ в целом и особенно управление жилищным фондом – это не просто бизнес, это никогда не было и никогда не должно быть просто бизнесом. Пускай даже все эти отношения «завязаны» в первую очередь на деньги.
Помножим все вышесказанное на общий уровень культуры собственника многоквартирного дома, который в России находится, по сути, на нулевом уровне. Трудно не согласиться с министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем, который в недавнем интервью заявил: «Сегодня принято сидеть на кухне и критиковать управдомов, а принять участие в собрании – времени нет… Люди должны понимать, что именно от них зависят все решения, которые принимаются в доме – от того, какой будет дверь в подъезд, до оплаты за жилищные услуги». Здесь тоже предстоит огромная работа, а пока надо просто исходить из этого обстоятельства, учитывать его при расчете экономических и правовых моделей регулирования.
Возникает вопрос: как «застраховать» собственников от всего вышеперечисленного? Как повысить уровень доверия жителей к коммунальщикам и сократить огромный поток негативных новостей, идущих из этой сферы?
Больше века назад центральные банки крупнейших стран придумали следующее. Для коммерческих банков, желающих заниматься этим бизнесом, ввели обязательное резервирование. Установленную денежную сумму банкиры размещали на специальных счетах центрального банка. Эти резервы изначально задумывались как «подушка» для смягчения кризисов, но очень скоро стали эффективным инструментом регулирования всей банковской сферы. Похожая система страхования рисков сейчас есть во многих сферах бизнеса – у тех же застройщиков, например.
Введение подобных резервных фондов в управляющих организациях позволило бы смягчить озвученные выше проблемы. А держателем резервного фонда могли бы выступать саморегулируемые организации (СРО). При этом сумма, вносимая в фонд, не должна быть символической – это ведь проверка финансовой состоятельности претендента на получение лицензии.
Основным назначением фонда становится финансовая гарантия надлежащего управления конкретным домом. При этом держателю фонда должны быть предоставлены необходимые правовые инструменты для взимания этих средств, вплоть до их безакцептного списания. Раз мы говорим о расходовании средств фонда, необходимо подумать и о том, как его восполнять. Разумно предложить, чтобы такое возмещение производилось за счет «виновной» управляющей организации, либо ее учредителей.
Можно предложить и еще несколько важных направления расходования средств такого резерва. Например, собственники помещений в доме должны иметь право на использование средств фонда для оплаты работ, которые существующая управляющая организация выполнила некачественно или не выполнила вовсе. Или для проведения аудита деятельности управляющей организации. Ведь в большинстве случаев жители не обладают необходимым уровнем знаний, а тут смогут привлечь специалистов, которые могли бы не только дать обоснованные рекомендации, но и отследить их выполнение.
Конечно, все это потребует изменений в действующее законодательство. Придется расширить перечень лицензионных требований, включив в него обязательное членство в СРО и внесение денежного взноса в резервный фонд СРО.
Это пока достаточно общее предложение, требующее правовой и экономической проработки. В частности, можно рассмотреть и иные – альтернативные резервному фонду – механизмы финансового гарантирования «чистоплотности» управляющей организации. Например, поручительство, залог, банковскую гарантию…
Очевидно одно: реализация предлагаемой схемы повысит качество работы управляющих организаций, степень доверия к ним людей и, самое главное, введет персональную ответственность за результат управления многоквартирными домами – то есть ровно то, чего сейчас очень не хватает.
Совершенствование стандартов и правил действия управляющих организаций – объективная необходимость. И это не задача взаимоотношений «управляющая организация – собственник». Это вопрос государственного уровня, вопрос, требующий принятия соответствующих управленческих решений. В сфере, где слишком долго процветала анархия, не навести порядок без волевых управленческих решений, жесткого финансового контроля и активных жителей, которые будут основными «игроками». Тем более, что именно эти принципы заложены в стратегии развития отрасли до 2020 года.
Автор: председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов
Иванов Олег Борисович
