экспресс-анализ
Причины ажиотажного роста цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2006 году и предложение по исправлению ситуации

2006 год стал для российских строителей знаковым в отношении реализации объявленного Президентом России В.В. Путиным приоритетного национального проекта по строительству доступного и комфортного жилья гражданам России. Сейчас этот национальный проект в нашем городе находится под угрозой срыва – в первую очередь потому, что наблюдается беспрецедентный рост цен на жилье как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, где за первые полгода 2006 года цены на типовое жилье выросли на 60%, а в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса – на 80%. Темпы роста цен в начале года составляли 1,5% в неделю, а сейчас – до 5% в неделю, в то время как себестоимость строительства за первое полугодие 2006 года возросла только на 6,5%.
Власть пытается противодействовать росту цен – недавно генеральный прокурор РФ дал поручение Федеральной антимонопольной службе провести в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге расследование причин безудержного роста цен на жилье. В общественности звучат разные мнения о причинах роста цен. Городские власти и вслед за ними некоторые СМИ считают, что причиной такого роста является отложенный спрос населения, накопившийся за 1,5 года стагнации на рынке. Утверждается, что строители сыграли на отложенном спросе, придерживая квартиры и искусственно вздув на них цены. Говорят даже о ценовом сговоре между крупными строительными компаниями. Но мало кто задумывается о действительных причинах бурного роста цен после периода стагнации. Между тем, в аналитике и прогнозах Санкт-Петербургского Союза строительных компаний нынешняя ситуация была давно уже предсказана, и все три последних года Союз на всех уровнях власти высказывал свою обеспокоенность текущей ситуацией.
В экономике чудес не бывает. Мы считаем, что причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже. По нашему мнению, имеется пять основных причин бурного роста цен на жилье в 2006 году:
Первая и главная причина – резко, в разы снизилось предложение жилья на рынке Санкт-Петербурга. Объем предложения только за первое полугодие 2006 года упал на 45% по сравнению с 2005 годом. В то же время, за первые 6 месяцев 2006 года продано 1,7 млн. кв. м. жилья, из них во вновь строящихся домах, т.е. начатых строительством в 2006 году – всего 360 тыс. кв.м. То есть основные объемы продаж квартир идут за счет задела, созданного в 2004-2005 году, а во многих случаях и ранее. При этом на торгах с конца 2005 года в городе было продано всего 300 тыс. кв. м. участков под жилищное строительство.
Имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается, так как при объеме продаж в 1,7 млн. кв. м (за первые полгода) введено за тот же срок было 800 тыс. кв. м. Есть опасность, что имевшийся на начало 2006 года задел будет исчерпан к концу нынешнего года или к началу следующего (если объем продаж сохранится на том же уровне), ибо аналитики оценивают весь задел на уровне не более 3 млн. кв. м. С конца 2005 года рынок строящегося жилья (как продолжающегося строиться, так и вновь начатого) сократился на 1 млн. кв. м. Следовательно, в 2007 году на рынок поступит лишь остатки задела, образовавшегося в прошлые годы. Утверждение руководства городского Комитета по строительству о том, что объем задела достигает 10 и даже 13 млн. кв. м, лишь дезориентирует строителей и общественность, поскольку это лишь «потенциальный» задел, включающий территории, которые еще нужно осваивать, изготавливать по ним документацию и, главное, реализовать на торгах.
Сужение предложения обусловлено также и тем, что около 50% жилья в Петербурге до 2005 года возводилось средними и малыми строительными компаниями. А им, в условиях имеющейся ситуации с торгами, при дефиците «пятен» под застройку доступ к земле для строительства оказался практически закрыт. Эти компании «вымываются» с рынка и либо разоряются, либо уходят в другие регионы.
В свое время «Союзпетрострой» предупреждал о возможности подобного сценария развития событий. Но даже наш тревожный прогноз по сравнению с реальностью оказался слишком оптимистичным. В аналитическом обзоре «Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга в 2005 году» мы прогнозировали, что «начиная с 2007 года, начнется «кризис безземелья», который может развалить рынок жилищного строительства (резкое снижение объемов подрядных работ, спад производства в строительной индустрии, безработица в строительном секторе и, конечно же, беспрецедентный рост цен на жилье)». Теперь же мы видим, что снижение объема предложения на рынке жилья уже сейчас спровоцировало предсказанный нами рост цен. Пока нет никаких предпосылок для того, чтобы в условиях дальнейшего падения предложения рост цен на квартиры замедлился.
Определенную роль в сокращении предложения жилья играет прекращение со стороны «Ленэнерго» выдачи разрешений на подключение к источникам энергии новых объектов. Более того, около 200 уже построенных домов подключены в течение нескольких лет по «временным схемам». При этом застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных инженерными коммуникациями. Также негативно сказываются на объеме предложения длительные сроки согласования документации.
Итак, мы считаем, что первая и главная причина роста цен – не «ценовой сговор», а снижение объема предложения жилья на рынке, которое не может не разгонять ажиотажный спрос и, соответственно, такой же рост цен.
Второй причиной ажиотажного спроса и роста цен мы считаем вынужденное приобретение жилья горожанами, ожидавшими и не дождавшимися обещанного в 2005 году социального жилья (около 150 тыс. кв. м.). Это жилье действительно строится, но 90% квартир предоставляется не для очередников, а для расселения ветхого и аварийного жилья или домов из зоны КАД. Не оправдавшие себя ожидания горожан еще увеличили ажиотажный спрос и, соответственно, цены.
Третья причина – надежды людей на вступление в действие Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», обещавшего дольщикам надежную защиту. Больше года граждане ожидали, что закон начнет работать. Закон так и остался на бумаге, застройщики пустили в ход другие схемы привлечения инвестиций. Перестав надеяться на лучшее, люди ринулись на рынок, расхватывая квартиры как горячие пирожки, что не могло не вздувать цены еще и еще.
Четвертая причина – на рынке появилась возможность получения кредитов на покупку жилья. Самим строителям получить кредит на строительство дома крайне трудно (проектного финансирования у нас до сих пор нет), а физическим лицам получить кредит для приобретения квартир в строящихся домах намного проще, хотя большинство таких кредитов требуется на 90% погасить до завершения строительства дома. Сейчас сложилась уникальная ситуация – число обращений за кредитом и одобренных банками заявок стремительно растет, но при этом до 70% кредитов остаются невостребованными заемщиками. Причина – в росте цен: за время рассмотрения заявки на кредит стоимость квартиры может вырасти на 10% и более, и в результате первоначальный бюджет сделки приходится пересматривать. При этом застройщики отказываются замораживать цену выбранной покупателем квартиры даже на месяц – оптимальное для банков время рассмотрения заявки. Между тем срок, в течение которого продавцы соглашаются не повышать стоимость, составляет несколько дней. Следовательно, рост цен угрожает спадом не только рынку жилья, но и рынку банковского кредитования. При этом если бы государство занялось развитием ипотечного кредитования в его классическом виде, то мы бы не столкнулись с подобной ситуацией.
Наконец, пятая причина – «бегство» от продолжающегося снижения курса доллара. Желание надежнее защитить свои финансовые средства от инфляции путем вложения в недвижимость многие считают главной причиной роста цен, хотя, на наш взгляд, эта причина не могла сыграть решающую роль именно в сегодняшней ситуации, поскольку падение курса доллара наблюдается уже не один год.
Особо надо заметить, что цены на жилье растут не так уж необоснованно и могут подняться гораздо выше. Рассчитать это просто: даже если сейчас широко развернутся торги на земельные участки (во исполнение закона Санкт-Петербурга от 11 мая 2006 года «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»), то цены за квадратный метр будущего массового жилья, по имеющемуся уже опыту, еще на стадии торгов достигают $ 600-700. В то же время, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость строительства составляет $ 900-1000 за кв.м. Ясно, что стоимость жилья, которое будет построено в 2007-2008 годах, априорно составит более $ 2000.
Итак, возникают два извечных российских вопроса – кто виноват и что делать? По нашему убеждению, виноваты органы государственной власти, федеральные и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия, не предложили взамен ничего эффективного. А строительные компании, даже временно получающие повышенную прибыль за счет роста цен, следует считать, как и граждан, жертвами разворачивающегося кризиса, ибо наиболее дальновидные из руководителей компаний прямо говорят, что опасаются будущего неизбежного спада на рынке и не знают, куда вкладывать заработанные на ажиотажном спросе деньги. В Санкт-Петербурге практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство. Поэтому строители бегут в другие регионы и страны.
Не оправдала надежды власти и только усугубила ситуацию практика торгов по «короткому пакету», которые так и не были приняты строительным сообществом.
Что же делать? Мы считаем, что время для безболезненного преодоления ситуации, конечно, уже упущено. Если учесть, что процесс торгов и согласований занимает как минимум 1,5 года, и столько же – само строительство, то перспективы последующих лет вызывают серьезные опасения. Однако, чтобы не ухудшить ситуацию еще более, мы предлагаем ряд мер, которые следует принять как можно скорее:
- Немедленно создать антикризисную группу профессионалов для объективного анализа причин безудержного роста цен на жилье и выработки конкретных рекомендаций. Мы опасаемся того, что весь удар антимонопольных органов придется на строительные компании, что будет крайне необъективно.
- Срочно и в полном объеме задействовать городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», который предусматривает подключение к работе по изготовлению пакетов на льготных условиях самих застройщиков и устранение препон со стороны Управления инвестиций. В этой связи необходимо создать предусмотренную законом конкурсную комиссию, которая призвана, в том числе, отбирать компании по подготовке документации для строительства. Следует также усилить роль Фонда имущества, передав ему права на приемку заявок от инвесторов и организацию торгов.
- Организовать эффективную работу по инвентаризации выданных разрешений на проектирование и строительство, с тем, чтобы перераспределить земельные участки от тех, кто держит их про запас, к тем, кто в них действительно нуждается. А если учесть, что до 70% задела сосредоточено в 9-10 компаниях, такая мера даст возможность малому и среднему бизнесу активно начать строить.
- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).
- Использовать опыт Москвы в создании электронной карты градостроительного кадастра, которая даст возможность предоставлять земельные участки на торги без трудоемкой подготовки проекта планировки и межевания территорий. По крайней мере, следует освободить застройщиков от несвойственных им функций по планировке территорий и, тем более, их межеванию. Этим должен заняться Комитет по градостроительству и архитектуре и земельные органы.
- Следует приветствовать усилия городской администрации по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Однако и городские ведомства, по-прежнему, крайне затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.
- Создать в Санкт-Петербурге систему статистической информации обо всех стадиях строительства жилья, начиная от результатов торгов на землю, постановления правительства о разрешении на проектирование и строительство, до сроков строительства, данных о выполнении инвестиционных договоров, объемов введенной и фактически заселенной площади. В настоящее время «Петростат» имеет только данные о вводе объектов. Между тем Федеральный Закон 149-ФЗ от 27.07.2006 «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» разрешает создавать любую информационную систему на уровне региона. Руководство города должно получать достоверную и объективную информацию о развитии ситуации в строительстве.
- В преддверии очередного ноябрьского Съезда строителей провести в конце октября 2006 года общегородскую конференцию по проблемам состояния и перспектив развития инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга.
«Союзпетрострой» считает, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.

18 августа 2006 года

вернуться к списку статей