26 сентября 2005 года под руководством Министра регионального развития Владимира Яковлева состоялось совещание, на котором были обсуждены планы по реализации инициатив Президента, высказанных им на встрече с членами Правительства, руководством Федерального Собрания и членами президиума Государственного совета в области 5 сентября с.г.
В совещании приняли участие заместители Министра регионального развития, руководители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, другие ответственные лица.
Вопрос реализации жилищной политики является одним из основных в деле повышения качества жизни граждан России.

В.А. Яковлев министр регионального развития РФ

Владимир Анатольевич Яковлев - министр регионального развития: Президент РФ В. В. Путин поставил перед правительством конкретную задачу по обеспечению недорогим и качественным жильем как можно большего количества граждан страны. Над внедрением этой программы, названной «Жилище» в настоящее время работают многие министерства и ведомства. Вопрос, стоящий перед нашим министерством Регионального развития - самый главный, который беспокоит все общество. Его составляющие: это доступное жилье, ипотека и реформа жилищно-коммунального хозяйства. Все эти вопросы, в принципе, связаны один с другим. Например состояние ЖКХ: вы хорошо знаете, что сегодня это одна из отраслей, которая до сих пор неразгосударствлена, и в ней много структур, которые, честно говоря, приносят нам очень много убытков. Кредиторская задолженность на сегодня составляет более 330 миллиардов рублей, МУПы и ГУПы продолжают, к сожалению, неэффективно управлять жилищно-коммунальным хозяйством. Организация предприятий, которые входят в этот рынок, - а рынок громадный - триллион двести миллиардов рублей (1,2) в обороте на рынке жилищно-коммунальных услуг… Казалось бы, рынок есть, а он не работает. Потому что мы сами доверили управление реформой жилищно-коммунальным структурам, которые сами для себя и под себя создают схему. Вот такого быть не должно. Поэтому на сегодняшний день мы должны рассмотреть несколько принципиальных вопросов, в том числе, первый вопрос - реформа ЖКХ, он как бы определяющий, поскольку без него другая задача - увеличение объемов строительства и рынок доступного жилья, просто неосуществима. Но главное внимание надо обратить на прямое поручение Президента по объемам строительства, по решению вопросов, связанных с развитием ипотеки.
Вы знаете, что Президент поставил задачу в 2 раза увеличить объемы строительства жилья. На сегодняшний день введено порядка 40 миллионов м2. В советские времена, в середине 80-х вводилось уже 76-80 млн. м2, то есть, задача в общем-то нам по плечу, т.е. 80 млн. м2 к 2010 году - мы сможем обеспечить реально. Но для этого необходимо проработать целый комплекс мероприятий.
Необходимо понимание, как будет развиваться это жилищное строительство, где, на каких территориях. Абсолютно у большинства территорий отсутствуют генеральные планы застройки - нет даже обычных, таких территориальных схем развития. Система предоставления участков носит абсолютно не прозрачный характер, чуть ли не до 80-100 согласований требуется для того, чтобы получить объект, территорию под строительство. Не решены вопросы с инфраструктурой - необходимо инженерно обеспечить территорию, и не решены вопросы с энергоносителями при необходимости резкого увеличения объемов работ на территории. Ну и вы, наверное, картинку на сегодняшний день представляете: 40 миллионов м2 жилья мы вводим, из них - 5 миллионов - это Москва, Московская область - порядка 6 миллионов, за ними С-Петербург, Нижний Новгород и некоторые другие крупные центры. Итого у нас получается, что на двух-трех территориях 25% от общего ввода, в 10 территориях 80% ввода жилья, а на все оставшиеся субъекты РФ остается менее 20%. Вот такой итог на сегодня.
Что касается ипотеки: Президент поставил задачу, чтобы до 30% населения могли воспользоваться ипотечным кредитованием к 2010 году, увеличить объем ипотечных кредитов до 1 миллиона единиц в год. Это большая задача. Учитывая, что по прошлому году цифра в целом составляла порядка 46-47 тысяч кредитов, выданных населению.
Вот какие задачи перед нами поставлены. Я бы хотел, чтобы мы сегодня обсудили план действий, высказали свои соображения и двигались дальше, выполняя это поручение. Сроки перед нами очень короткие, до 1 октября мы должны представить сетевые графики - по реализации этих поручений, далее, в двухнедельный срок мы должны представить конкретный план реализации всех направлений, обозначить ответственных, указать сроки, и активно приступить к действиям. При этом полагаю, что необходимо еженедельно в режиме рабочих совещаний проводить оперативные встречи, чтобы двигать вопрос в заданном направлении. Исходя из этого, я и предлагаю всем высказаться.
Семеняка Александр Николаевич - генеральный директор АИЖК: Правительство нам оказывает поддержку. Почти 60 регионов выдают ипотечные кредиты. Более половины страны в ипотеку включилось. Мы видим позитивную тенденцию в том, что уже 27% закладных мы имеем в новостройках. То есть, регионы поверили в серьезность федеральной программы. Сегодня уже каждая 4-я закладная идет из жилья, завершенного в этом году. Есть основания полагать, что ипотека может выступить локомотивом в процессе жилищного строительства… Считаем, что необходимо совершенствовать ряд мер для дальнейшего распространения ипотеки. На чем важно остановиться на совещании, это на том чтобы господдержка была долгосрочной и предсказуемой. Потому что сегодня господдержка оказывается в рамках одного бюджетного года, и для комплексной застройки микрорайонов данный срок недостаточен. А тем более, если мы говорим об удвоении жилищного строительства - тут потребуются и новые сети, и мощности для выпуска стройматериалов. Поэтому господдержка должна быть юридически закреплена на длительный срок. Агентство пока не указано в режиме бюджетополучателя ни по уставному капиталу, ни по госгарантиям, но мы считаем, что в ближайшее время эта поправка будет утверждена.
Яковлев В.А.: Абсолютно правильно. Если мы ставим срок - а Президент поставил задачу до 2010 года обеспечить основные направления реализации, то должен быть и включен весь механизм действий по государственной поддержке, и планов развития… На это надо обратить внимание.
Семеняка А.Н.: Концепция предполагает, и конкретные действия по снижению процентной ставки нами намечены. Мы ожидаем, что к концу следующего года ставка, согласно Концепции, будет на уровне 12% годовых - в рублях, и мы считаем, что это психологически важный момент. Потому что ставки в рублях, и в долларах к концу следующего года сравняются. Тенденция к снижению рублевых ставок сохранится и на следующий год. Мы готовы предложить документы, обосновывающие более быстрое снижение процентной ставки.
Яковлев В.А. : Первый взнос мы тоже будем мотивировать в сторону сокращения.
Семеняка А.Н.: Надо идти параллельными путями - с одной стороны снижать размер первоначального взноса, с другой - многие регионы уже отработали практику субсидирования именно для первоначального взноса, для определенных категорий граждан. И федеральная поддержка ипотеки по субсидированию софедеральных программ также решит проблему первоначального взноса.
Аверченко Владимир Александрович - зам. министра регионального развития: 28 миллионов семей ожидают улучшения жилищных условий по стране, это 2/3 населения - порядка 100 миллионов человек. По опросам граждан именно 28 миллионов семей желают улучшить жилье. Практически сегодня по сравнению с другими странами мы среди отстающих по обеспечению граждан жильем.
Что предлагается на данном этапе, в свете инициатив Президента? Каким образом за 2005-06 год увеличить на 30% строительство жилья, выйти на 1 млн. ипотечных кредитов и реформировать ЖКХ? - Мы сейчас готовим сетевой график по реализации национального проекта, который должен содержать: организацию работы национального совета по жилищной политике, формирование самого проекта по доступному, комфортному жилью, основой которого должна стать система сохранения всего того, что уже наработано - это федеральная программа «Жилище», которая должна дополнительно получить под программу земельные участки, оснащенные коммунальной инфраструктурой, с модернизацией объектов коммунальной инфраструктуры. На 2006 год должна быть сохранена подпрограмма по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда. Как известно, изношенность жилого фонда составляет 92 млн. м2, на подходе 650 млн. м2 домов, так называемых массовых серий.
Параллельно с деятельностью АИЖК необходимо развивать накопительную ипотечную систему. Надо добиться быстрейшего принятия закона об открытии строительных сберегательных касс, что на наш взгляд, и будет являться основным источником финансирования строительства жилья. Только 25% ипотечных кредитов выдается банками. Остальные выдаются гражданам без поддержки государства, вне правового пространства. И тем не менее результат в три раза превышает банковскую ипотеку. Решение ипотечных проблем с помощью банков - это среднесрочная и долгосрочная перспектива, решение по накопительным вкладам - это быстрое решение проблем с использованием накоплений граждан, которые, в общем-то, и будут являться, на наш взгляд, основным источником софинансирования жилья в России. Ничто не может сравниться с теми запасами средств, которые аккумулированы у населения. Здесь должна быть разработана система страхования рисков, государственная поддержка рефинансирования кредитов. И мы алгоритм данного вопроса фактически разработали.
Очень важно, где именно будет строиться жилье. Сегодня оно ведется в экономически активных регионах, там, где сконцентрированы основные финансовые ресурсы. Опыт 2004 года ярко показал, где эти ресурсы сконцентрированы. Мало, кто заметил, когда Москва и Московская область вышли на 0,86 м2 на человека в год, введя в 2004 году 5,7 млн. м2. Результат 2005 года ожидается в этом же объеме.
Среди приобретателей жилья не только москвичи, но и сибиряки, дальневосточники - люди тянутся туда, где есть движение финансов. Как известно, 80% денежных потоков отмечается в этом регионе. Основное внимание следует уделять тем точкам роста, где будет развиваться экономика. Там, где мы построим жилье, и где не будет экономической деятельности, там люди не смогут ни содержать это жилье, ни обеспечить его структурно. Это будет заведомо убыточный проект. Сложность еще и в том, что внутри страны не урегулирован миграционный процесс. Поэтому необходимо экономически стимулировать экономические точки, где есть активное население, есть инженерная основа. Мы в министерстве создали группу, которая занимается исследованиями в этом направлении.
Яковлев В.А.: Как страховщики намереваются участвовать в процессе? Насколько произойдет удорожание проекта? Работаете ли вы в рамках соглашения с АИЖК? Я задаю такие вопросы, потому что нам необходимо составить сетевой график по реализации всего плана действий. Сейчас необходимо четче прописать, что будет со страховыми компаниями, какие документы необходимы?
Аверченко В.А. - Нужно организовать такую структуру, как агентство, но по ипотечному страхованию: так называемый, гарант экономических вопросов. Союз страховщиков не может выступать в данном качестве, это общественная организация.
Яковлев В.А.: Значит, необходимо создать какую-то организацию, которая аккумулирует все вопросы - от имени страховых компаний?
Хочу попросить всех изложить все вопросы, которые накопились по данной теме, в письменном виде, чтобы составить сетевой график: то есть, какие группы реально хотят решить вопрос улучшения жилья через ипотеку, и кто реально может это сделать, за счет каких параметров.
Далее АИЖК вынуждено брать государственные гарантии, брать краткосрочные кредиты, отвлекать массу людей, проводить огромнейшую работу по перезаключению договоров коротких кредитов, которые постоянно находятся в работе. С соответствующими процентами, которые удорожают ту продукцию, те кв. метры, которые нужны гражданам, - как все это сделать, изменить, жду от вас конкретных предложений.
О прозрачности. Политики уже на этом и не останавливаются. Коррупция, непрозрачные системы и прочее… Как эту систему сделать прозрачной? - какие должны быть документы, чтобы их можно было правильно оформить? Упростить процедуру тоже нельзя, - вы знаете, что с 1 октября, в соответствии с законом, применяется только конкурсная процедура прохождения отбора участков. Тем не менее, возникает масса вопросов, которые препятствуют или тормозят прохождение этой процедуры.
Мы столкнулись с такой ситуацией, когда в основных местах застройки свободных пятен уже не оказалось. Заранее узнав о законе, который вступает в силу с 1 октября, все свободные участки выделены в основных местах.
Люди держат участки, чтобы позже продавать их более спекулятивно на свободном рынке.
Тормозя их для каких-то лучших времен. Может, законодательно выпустить какой-то документ, который бы стимулировал избавление от таких участков, либо самостоятельное их осваивание для застройки. Если нет, то, как было у нас в Петербурге, если территория в течение двух лет не освоена, то территория изымается. Какой-то регламент должен быть. Либо за счет увеличения арендной платы, если это не купленная в собственность земля, либо за счет штрафных санкций…
То, о чем мы говорим, еще не дошло до тех, кто непосредственно участвует в рынке. Мы должны рассмотреть вопрос с позиции субъектов - муниципалитетов, как этот процесс двигается.
Далее. Какие позиции у банковских структур, позиции тех, кто занимается застройкой? Мы должны найти правильное решение, которое позволит активизировать этот рынок. С кем сегодня ни начни разговаривать - да нет проблем. Дайте участок - мы там построим. А что мы построим, для кого мы построим? Такие вопросы будут все время возникать.
Мало того, территории на сегодняшний день не имеют генеральных планов, или имеют, но старые, 20-30-летней давности. А по инженерной системе - если территории не подготовлены сегодня? А мы все время нагружаем подрядчика, придумывая различные технические условия, куда мы движемся? По этой системе происходит удорожание кв. метра. Руководители субъектов, при предоставлении участков под застройку, нагружают их инфраструктурой, социальной сферой - и все это ведет к увеличению себестоимости. Ведь чудес не бывает. Если подрядчик осуществляет свою деятельность на рыночных условиях, кому бы что бы он ни оказал, какую поддержку, или черные деньги налом не передал, он все равно их включит в себестоимость кв. метра. Мы же это должны прекрасно понимать. А как это исключить? Как прописать эту процедуру более четко.
Если у вас есть предложения, аналогичные такому как «одно окно», предлагайте. Может быть, нам, основываясь на опыте зарубежных стран, предложить свое решение? Но у этого «окна» есть и недостатки.
Вот если есть четкая градостроительная документация, или план территориального развития, где определены пятна застройки, под него определена инфраструктура и источники - тут, проще: разбил на лоты, устроил обычные торги и точки подключения на пятне застройки. Тогда будет все понятно, процедурно оформлено, и тогда проект пойдет четко, ясно, без каких-либо черных денег. И без длительных сроков согласования… Но для этого необходимо выстроить четкий алгоритм: нужен генплан, но чтобы его подготовить, требуется не один месяц. Поэтому Департаменту строительства и ЖКХ необходимо сделать планы территориального развития, как бы составляющими генерального плана, с тем расчетом, чтобы они были узаконены в законодательных органах власти, чтобы местные руководители уже ничего не изобретали. И в соответствии с этими схемами могли бы на конкурсной основе предоставлять участки.
Есть ли у нас в каком либо ведомстве акты инвентаризации всего инженерно-коммунального хозяйства с точки зрения мощностей? Сколько мы могли бы реально при сегодняшних условиях обеспечить ввод жилья в год?
Яковлев В.А. : Мы должны высказать все свои предложения, собрать их воедино, исходя из этого выстроить технологический процесс - от процедуры согласования, до процедуры строительства - по срокам. Мы должны расписать такую схему. И нормативы - по срокам, как раньше мы определяли - исходя из кв. метра, объемов стройматериалов, механизации…
А сейчас - все определяют договорные отношения… И получается: собрались застройщики, договорились с подрядчиком, начали строительство, в сроки не укладываются, переносят сроки своим решением… не отвечая при этом серьезно перед застройщиками…
Яковлев В.А.: Задача Президентом поставлена именно так: 80 млн. м2 к 2010 году. Дальше этот процесс должен только расти - мы должны придти к одному квадратному метру жилья на человека. Это значит, надо вводить по 140 млн. м2 в год.
Под это дело необходимы: инженерная подготовка территорий, градостроительная дальновидность, развитие промышленной отрасли стройматериалов и многое другое. Мы должны сегодня понимать, что у некоторых может возникнуть такая мысль: не хватит цемента, купим за границей. Но тогда это не будет фактором создания рабочих мест на территориях. Кирпич, железобетон, цемент, арматуру, кровельные материалы, лакокрасочные - главные составляющее мы должны производить здесь, у нас, а не приобретать. Поэтому все это должно быть увязано воедино.
У нас есть долговременные предложения и решения, необходимо выделить - первоочередную задачу и ее мы ставим перед регионами - провести полную инвентаризацию всей жилищно-коммунальной инфраструктуры.

вернуться к списку статей