Страницы журнала.

7 февраля 2006 года в Новосибирске состоялось совместное заседание координационного совета по архитектуре, строительству Межрегиональной Ассоциации «Сибирское Cоглашение» и правления «Союза строителей Сибири».
Главная тема обсуждения - реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и выполнение решения совместного заседания Совета Сибирского федерального округа и Совета Межрегиональной Ассоциации «Сибирское соглашение» от 22.04.05. в городе Кемерово по вопросу строительства доступного жилья.
С вступительным словом выступил главный федеральный инспектор аппарата полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Псарев Владимир Иванович.
Свое видение реализации национального проекта высказали: исполнительный директор МОО «Союз строителей Сибири» В.З. Брацун, президент регионального отраслевого объединения работодателей «Союза строителей Красноярского края» Абасов Разим Магарамович.
Также выступили президенты региональных союзов строителей Омской, Томской, Новосибирской областей, Алтайского края и Кузбасса.
О своем опыте в строительстве рассказали руководители строительного комплекса Республики Алтай, Республики Тыва, Республики Хакасия, Бурятского автономного округа.
Строители и руководители пришли к единому мнению - реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» приоритетное направление деятельности. Все субъекты Сибирского федерального округа выразили готовность участвовать в конкурсах на получение финансовых средств из федерального бюджета.

О выполнении решения совместного заседания Совета Сибирского федерального округа и Совета МА «Сибирское соглашение» от 22.04.05 в г. Кемерово по вопросу строительства доступного жилья

Право граждан России на жилище зафиксировано в Конституции РФ, и органы власти и управления всех уровней должны обеспечить реализацию этого права. Качество жилья и коммунальных услуг, доступность жилья, которые отвечали бы потребностям и платежеспособному спросу населения являются не только ключевыми факторами стабильности в обществе, но и в значительной степени определяют мотивацию дальнейшего развития общества. В настоящее время в улучшении жилищных условий нуждаются около 60% граждан, проживающих на территории Сибирского федерального округа, и это, исходя из наших, российских социальных норм. Следует иметь в виду, что сегодня средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,3 кв. м на человека, в то время как в Германии - 35 кв. м, в Швеции, Норвегии и Канаде - 40 кв. м, в США - 70 кв. м.
В своем послании к Федеральному Собранию РФ Президент Российской Федерации обозначил задачу к 2010 году создать условия, обеспечивающие как минимум для трети граждан страны возможность приобретения доступного жилья. Согласно утвержденному плану ввода жилья к 2010 году объемы ввода в эксплуатацию жилья возрастут в два раза и составят 7 млн. кв. м. по Сибирскому федеральному округу. Говоря о задаче формирования рынка доступного жилья применительно к нашей действительности, следует исходить из условия, что средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за три года без вычета на жизненное обеспечение семьи.
Несмотря на положительные темпы строительства (в 2004 г. - 12,7%) в Сибирском федеральном округе, нынешние объемы и темпы строительства жилья в регионах не только не удовлетворяют потребности нуждающихся, но и не обеспечивают воспроизводства жилищного фонда. В 2004 г. в субъектах РФ, входящих в Сибирский федеральный округ, введено в эксплуатацию 3534,7 тыс. кв. м или в расчете на одного жителя 0,19 кв. м, в то время как в среднем по России 0,29 кв. м.
Необходимо отметить, что среди субъектов РФ, входящих в СФО, наблюдаются разные подходы к вопросам жилищного строительства и, естественно, получены различные результаты. Томская, Омская, Кемеровская области и Красноярский край достигли более высоких удельных показателей по вводу жилья в расчете на одного жителя 0,28 кв. м, 0,25 кв. м, 0,20 кв. м и 0,22 кв. м соответственно, а Читинская область и Алтайский край - более низких - 0,10 кв. м и 0,14 кв. м соответственно.
Серьезным сдерживающим фактором в обеспечении жилищного строительства является изношенность инженерных коммуникаций, недостаточные объемы финансирования и строительства новой инженерной инфраструктуры. Задача развития коммуникаций должна решаться их владельцами, согласно генеральным схемам развития, в соответствии с генеральными планами городов и поселений. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям необходимо включать инвестиционную составляющую в тарифы на тепло, электроэнергию, водоснабжение и канализование. Примером такой практики служит взаимодействие ОАО «Новосибирскэнерго» с администрацией области и мэрией г. Новосибирска.
Руководство Красноярского края, Кемеровской, Омской, Томской и Новосибирской областей активно занимаются реализацией жилищных программ и развитием строительной отрасли. В г.Красноярске положительной динамике строительства жилья способствовала упрощенная схема получения площадок и разрешений на строительство, - если в 1999 году на стадии предварительного согласования застройщику требовалось пройти 23 инстанции, то сегодня - только четыре. В г.Красноярске успешно действует программа облигационных муниципальных займов, направленная на обеспечение жильем работников бюджетной сферы. В 2004 году реализовано облигаций на сумму 144 млн. руб. Программа рассчитана на 10 лет и оценивается в 3 млрд. руб.
В 2005 году будет запущена новая программа «Молодой красноярской семье - доступное жилье». Ее цель - помочь молодым врачам, учителям и другим работникам бюджетной сферы приобрести квартиру. За счет разовой беспроцентной ссуды, выделенной из городского бюджета, молодым семьям будет компенсирована часть процентной ставки по жилищному кредиту.
Если обычная процентная ставка банка составляет 15%, то молодым новоселам придется заплатить около 9%. Размер ссуды составит 40% от стоимости квартиры. В 2005 году администрация края прогнозирует дальнейшее увеличение объемов сдаваемого жилья - примерно 700 тыс. кв.м.
Положительный опыт наращивания объемов жилищного строительства накоплен в Омской области. Темпы роста составили в 2002 г. - 132%, в 2003 г. - 138%, в 2004 г. - 1,6 раза.
Примером эффективной совместной деятельности строительной организации и банка служит промышленно-строительный концерн «Сибирь», который совместно с Сибирским банком Сбербанка России ведет экспериментальный проект. Заключено два договора. По первому договору концерн получил 350 млн. рублей, и подготовлен проект кредитования на 1,5 млрд. рублей инвестиционного кредита под залог имущественных прав на строящиеся объекты, т.е. «незавершенки». Договором предусмотрено, что банк выдает ипотечные кредиты населению на покупку у концерна жилья под залог «незавершенки». Таким образом, обеспечивается двойная защита инвестиционных ресурсов под гарантии концерна. Все остальные банки выдают ипотечные кредиты только на вторичном рынке. Эти деньги не попадают в реальный сектор экономики, не участвуют в наполнении бюджетов, не способствуют росту доходов населения.
Для увеличения объемов жилищного строительства необходим четкий подход к механизму ценообразования, так как не всегда цены складываются объективно и соответствуют условиям строительства доступного жилья.
На сегодняшний день рынок недвижимости (в особенности вторичного жилья) полностью отдан риэлтерам. На этом рынке отсутствуют рыночные правила. Риэлтерские конторы и агентства недвижимости являются чисто коммерческими организациями, зарабатывающими на спекуляции недвижимостью или помощью в оформлении всей сопутствующей документации. Быть объективными в оценке недвижимости и формировании самого рынка они не могут. Хотя и существует Ассоциация риэлтеров, но нет четких положений и принципов установления рыночных отношений среди участников. Иногда наблюдается просто сговор в плане выжимания денег. Все это приводит к искажению процесса формирования цен. В крупных городах цены явно завышены как на вторичное жилье, так и на первичное. В условиях г.Новосибирска при себестоимости 1 кв. м жилых кирпичных зданий в 2003 году от 9,0 до 11,0 тыс. руб. - фактически цена при заключении инвестиционных договоров составляла от 12,0 до 19,0 тыс. руб. в зависимости от района.
В настоящее время на рынке вторичного жилья спрос превышает предложение. Цена на жилье, построенное год - два назад на 30-40% выше, чем на строящееся сегодня. Происходит это во многом благодаря ипотеке. Сейчас ипотечные кредиты выдаются под залог только готового жилья. Поэтому, когда региональные агентства ипотечного жилищного кредитования и банки начали выдавать кредиты населению, тогда те, кто мог ими воспользоваться, стали активно скупать готовое жилье. Поскольку свободного готового жилья немного, приток денег на вторичный рынок привел к тому, что цены на квартиры быстро выросли, и большинству населения они по-прежнему недоступны.
Высокий процент банковских ипотечных кредитов недоступен большому слою населения, поэтому широкое развитие ипотека получит лишь в случае снижения годового процента до 8%. В настоящее время ипотекой потенциально могут воспользоваться только до 20% населения крупных городов. Это, как правило, семьи, имеющие месячный доход (в любом виде) на одного члена семьи от 20,0 тыс. руб. и выше.
Для ликвидации сложившегося положения необходимо произвести перераспределение ипотечных денег из вторичного рынка на строительный, компенсировать кредитную ставку из бюджетов только на первичном рынке.
Привлечению инвестиций могла бы способствовать схема, использующая опыт продаж инженерно подготовленных территорий. В данном случае строительная компания покупает земельный участок, полностью подготовленный в инженерном отношении, то есть получает в свое распоряжение вполне определенные ресурсы по электроэнергии, теплу и воде. Такой механизм был реализован в г. Красноярске. Сегодня даже крупные строительные компании не могут через систему торгов взять на себя развитие большого массива. По новой схеме за возможность купить землю будут бороться все - от небольшой компании до холдинга. Органы исполнительной власти должны планировать увеличение бюджетных средств на развитие инженерной инфраструктуры. К такой работе могли бы подключиться и представители банковского сообщества. И если кредитование дольщиков, по мнению банковских структур, это большой риск, то предложение профинансировать инженерную подготовку территории консорциуму банков под гарантии города покажется небезынтересным и выгодным проектом.
Застройщики вкладывают в развитие инженерной инфраструктуры огромные средства, но при этом не имеют никакой гарантии, что построенный объект будет подключен к электро-, тепло-, и водопроводным сетям вовремя. При этом страдает деловая репутация строительных компаний, понимающих свою ответственность перед дольщиками, страдают и потребители, которые не могут жить в домах без света и тепла.
Застройщики нуждаются в финансовых средствах, а насильственное их изъятие любыми структурами, вовлеченными в инвестиционно- строительный процесс, болезненно для рынка. По оценкам экспертов застройщиками было передано не менее 3 млрд. рублей в течение последних двух лет. Из них около половины приходится на долю энергетиков.
Вопрос об эффективности потраченных средств монополистами остается открытым. Строители же в качестве так называемой «благодарности» приобрели усложнение и удорожание процедуры получения разрешений и согласований. В условиях цивилизованного рынка - это нонсенс. Выходом из создавшегося положения может стать совместная работа строителей, органов власти и представителей компаний - монополистов для выработки компромиссной позиции. Необходимо сформировать специальную комиссию, в задачу которой будет входить не только принятие стратегических решений, но и анализ проблем по конкретным строящимся объектам. Следует проводить постоянный мониторинг ситуации.


назад
 
getLinks());?>