Более триллиона рублей запланировано в федеральном бюджете РФ для решения проблемы создания доступного рынка жилья в России на 2006 г. Об этом 13 декабря 2005 г. на совещании по вопросам реализации программы «Комфортное и доступное жилье - гражданам России» заявил министр регионального развития Владимир Яковлев. «Цель проекта - это увеличение объема строительства жилья и развитие финансово- кредитных механизмов», - напомнил министр. Он также рассказал, что сейчас более 70% жилья находится в руках у собственников, у государства же нет возможности обеспечить кого бы то ни было квартирами. Это притом, что в улучшении жилищных условий нуждается 4,5 млн. семей по всей России, а очередь расписана на 20 лет вперед и еще две трети населения нашей страны хотели бы поменять жилье. «Единственный выход из сложившейся ситуации, - говорит министр, - строительство нового жилья. Нужно находить и оформлять места под застройку, выдавать сертификаты и строить».

На пресс-брифинге, предварившем работу совещания, Яковлев обратил внимание на необходимость оказания государственной поддержки строительным структурам при выделении участков для жилищного строительства. Предусматриваются государственные гарантии и субсидирование погашения процентов при обеспечении этих участков коммунальной инфраструктурой. На эти цели будет выделено до 2010 года в общей сложности до 500 млрд рублей
Увеличение объемов строительства может произойти пока только за счет государственной поддержки участников строительного рынка. Суть в том, чтобы предоставлять кредиты застройщикам под конкретные инвестиционные проекты, при этом, 40% кредита обязуется выплатить государство из федерального бюджета, 40% - это гарантии региональных бюджетов, 20% берет на себя банк, ставка рефинансирования должна при этом быть не больше 7% годовых.
Уже сейчас на реализацию программы «Доступное и комфортное и жилье - гражданам России» на 2006-2007 гг. предусмотрено 30 млрд. руб. Объемы строительства в 2007 году должны составить 56 млн. квадратных метров, а к 2010 году - должно быть построено 80 млн. квадратных метров.
Владимир Яковлев заявил, что на безвозмездное субсидирование гражданам особых категорий (военнослужащим, чернобыльцам, байконурцам и жителям Крайнего Севера) в 2006-2010 гг. предусмотрено 133 млрд.руб., а для ипотечного кредитования молодых семей на покупку жилья запланировано 165 млрд. руб. Кредит будет предоставляться на срок до 27 лет при покупке двухкомнатной квартиры метражом 42 кв.метра, по цене 14 тысяч рублей за кв.метр. Вообще ипотеку министр назвал главным механизмом повышения доступности жилья. Он объяснил, что процентная ставка по кредиту будет снижаться, если сейчас она составляет 14% годовых, в 2008 году это будет уже 10%, а к 2010 снизится до 8 % годовых.
Всего на реализацию программы до 2010 года планируется выделить около 1 трлн рублей. Из них 200 млрд. непосредственно из федерального бюджета и еще 250 млрд. за счет предоставления государственных гарантий.
В то же время министр указал, что даже выделение финансовых средств не решает всех стоящих проблем. Он указал сибирякам на необходимость принять необходимые законодательные акты, как на федеральном, так и на региональном уровне для демонополизации строительного рынка и ликвидации бюрократических препон, обеспечения прозрачности строительного сегмента производства.
Министр отметил сложность процесса выделения «пятен» под застройку в крупных городах, посетовал на отсутствие генеральных планов развития в большинстве городов и даже поставил под сомнение возможности современной российской промышленности обеспечить необходимый объем строительства. В частности, по словам Яковлева, сегодняшних мощностей по производству цемента достаточно для строительства 52 млн кв.м жилья в год, но явно не хватит для строительства 80 млн кв.м, которые планируется возводить к 2010 году. Отдельной проблемой Владимир Яковлев также считает недостаток квалифицированных кадров. В настоящее время, по словам министра, не ясно, где брать кадры строительных специалистов при резком увеличении строительного производства, и как будет решаться вопрос с рабочими-мигрантами.
На совещании были затронуты и вопросы реализации программы в регионах. Одной из важнейших проблем, особенно на Севере, является подключение уже готового дома к коммунальным сетям. По мнению представителей регионов, эта схема вообще не разработана, монополисты устанавливают тарифы по своему усмотрению, совершенно не учитывая ни чьи интересы. К примеру, в Омске за подключение дома в 5 тыс.квадратных метров к коммуникациям нужно выложить 18 млн.руб., а это практически стоимость целого дома.
Вторая региональная проблема это - административный барьер. Процесс согласования в строительстве постоянно удлиняется. Сейчас для того, чтобы получить разрешение на строительство, на документах должно появиться от 80 до 200 подписей руководителей разного уровня. Например, на получение разрешения строительства на месте леса уходит больше трех лет. Субъекты предлагают ввести систему «одного окна», в котором можно будет получать все необходимые подписи и документы.
И еще один фактор, сдерживающий строительство - это отсутствие взаимодействия между государством, бизнесом и потребителем. По мнению руководителей субъектов, рыночные отношения должны развиваться по сценарию власти. Власть должна проводить градостроительную политику, принимать законы о специальных жилищных фондах, имеется ввиду социальный найм, и развивать ипотечное кредитование.
На совещании субъекты коснулись только основных проблем, конечно, на деле их намного больше. Как сказал Яковлев, закрывая совещание: «Это только предварительные проблемы, по мере развития программы проблемы будут только расти
На совещании прозвучали конструктивные и интересные сообщения представителей Сибирского федерального округа, в своих выступлениях они не только обозначили проблемы, связанные с реализацией национальной программы «Доступное и комфортное жилье», но и поделились опытом уже внедряемых и реализованных проектов по данной программе на местном уровне. Приведем тексты некоторых выступлений, прозвучавших на совещании.
Исполнитель обязанностей заместителя Губернатора Кемеровской области по строительству
Гуляева Мария Анатольевна.
Ежегодно в Кемеровской области ввод жилой площади увеличивается на 10-12%. При этом существенно увеличивается объем индивидуального строительства, его доля в общем объеме в 2004 году составила 50%, при этом на улучшение жилищных условий еще стоит в очереди 117 тыс. семей, кроме этого 8 тыс. проживают в ветхом аварийном фонде, а это потребность 8 млн. кв.м.
Каким же образом можно ускорить решение жилищной проблемы? Точечная застройка жилья микрорайонов эту проблему не решит. Необходимо масштабное освоение микрорайонов, отвечающих современным требованиям, естественно, это приведет к большим первоначальным затратам местного бюджета, необходимо провести проектные работы, строительство инженерных систем и дорог, реконструкция существующих инженерных систем, увеличение мощности по теплу, электроэнергии, газификации, строительство социальной инфраструктуры. При всем при этом, даже если учесть, что внутренние инженерные системы новых микрорайонов будут отвечать всем современным требованиям, существует возможность, аварийных ситуации при подключении, потому что не надо забывать, что мы присоединяем их к уже существующим и сильно устаревшим и изношенным.
Что мы предлагаем для решения вопросов обеспечения жильем населения и воплощение в жизнь программу «Жилище» - это проект малоэтажного строительства города-спутника Кемерово мощностью 800тыс жилой площади.
В чем преимущество застройки малоэтажной от принятой высотной застройки микрорайонов. Во-первых, затраты на инженерно-социальную инфраструктуру сопоставимы с затратами на освоение новых микрорайонов. Во-вторых, экологический эффект для жителей этого поселения, особенно для детей дошкольного и школьного возраста не оспорим. В-третьих, явственно, что с учетом индивидуальности, с точки зрения, тепла, водоснабжения, современных энергосберегающих методов строительства, - вновь построенное жилье не будет нуждаться в дотациях из бюджета на эксплуатацию.
Город - спутник рассчитан на население среднего класса. Мы планируем, что при строительстве этого города население продаст свое жилье непосредственно в городе Кемерово. И в связи с этим высвободиться 4000 квартир на вторичном рынке.
Мировой опыт жилищного строительства показал, что в странах обладающих значительными ресурсами, такое направление основное. Я считаю, что Сибирь с ее огромными земельными ресурсами, острым дефицитом жилья, изношенной инфраструктурой должна обратить особое внимание на это направление жилищного строительства. Мы понимаем, что задача масштабна, но для осуществления данного проекта нами уже сделаны первоначальные шаги. Совместно с кемеровским сельским исполкомом подобран подходящий земельный участок площадью 1600 га., в 15 минутах езды от города Кемерово, с благополучной экологической обстановкой, с возможностью газификации. В настоящее время проведены переговоры по строительству современного завода малоэтажного домостроения мощностью 100 тыс.кв.м. в год для производства жилья эконом класса. Завод будет располагаться на базе существующей фабрики. Введение в эксплуатацию планируется в 2006году. По расчету стоимости квадратного метра, произведенное на заводе жилье, будет значительно ниже существующей приблизительно на 30%. Экономия предполагается за счет внедрения новых технологий конструкций домов, которые обладают прекрасными энергосберегающими характеристиками. За этот же период планируется провести подготовительные работы по участку застройки: строительство автомобильной дороги, подведение газа и электроснабжения.
Для всех очевидно, что без привлечения кредитных ресурсов из бюджета и внебюджетных источников финансирование и реализация данного проекта может остаться на бумаге.
Город-спутник «Лесная Поляна» это часть национального Проекта «Доступного и комфортного жилья» , который показывает комплексный подход к формированию рынка жилья на местном уровне. В администрации города Кемерово считают, что этот проект будет не только конкретным воплощением концепции национальной программы, но и позволит решить другие национальные программы в области образования, здравоохранения, сельского хозяйства. Значительный упор в проекте будет сделан на обеспечение доступным и комфортным жильем молодых семей. Хочу отметить, что в области существует льготная программа по предоставлению бюджетных займов на льготных условиях для некоторых категорий граждан в их числе и молодые семьи. Использование этой программы и ипотечного кредитования даст возможность молодежи приобрести отдельную жилплощадь, при этом появится стимул повышения квалификации, уровня жизни и как следствия - рождаемости.
Цель данного проекта - обеспечить достойными и комфортными условиями проживания граждан с различным уровнем дохода. Одна из основных задач строительства города-спутника в том, что предлагаются 24 вида домов, которые будут доступны разным категориям, площадь таких домов от 70м2-300м2. Доступность жилья на этапе строительства предполагается за счет клеточного строения или же по-другому «развивающегося дома». Поясню, «развивающийся дом» - это концепция жилья, которая дает возможность вносить на стадии строительства проектные изменения в планировку будущего дома. Первоначально строятся подвал, первый этаж, мансарда. «развивающийся дом» - это дом, растущий вертикально. Основные работы выполняются по первому этажу с минимальными затратами, и, соответственно, с минимальными ценами за жилье для будущего владельца, в дальнейшем человек при появлении финансовых возможностей сможет расширить и тем самым улучшить жилищные условия, например, освоением мансарды, надстройкой еще одного этажа, функционального использования подвала. Уменьшение стоимости жилья планируется также строительство энерго эффективного жилья, а также доступность будет обеспечена за счет использования заводских конструкций.
На сегодняшний день есть потенциальные претенденты на роль застройщика этого города - спутника, но без финансовой поддержки бюджета это не реально. Поэтому администрация города Кемерово готова поддержать этот проект и тем самым начать реализацию государственной программы «Доступное и комфортное жилье» непосредственно у себя в городе.
Зам.главы администрации (губернатора) Томской области по строительству, ЖКХ, дорожному комплексу, ГО и ЧС
Гончар Владимир Васильевич
В регионах очень хорошо понимают ответственность за решение жилищной проблемы и снятия наболевших вопросов по обеспечению населения комфортной и недорогой жилплощадью. Уверен, что у моих коллег, как и у нас в Томской обл., уже имеются проекты программ реализации на местах национальной программы, озвученной Президентом России, по увеличению объемов строительства и доступности жилья.
Программа, подготовленная в Томской области, была обсуждена в сентябре2005 года, она состоит из 5 блоков.
1. Организационные вопросы.
2. Финансовые вопросы.
3. Технологические вопросы.
4. Индивидуальное строительство.
5. Правовые аспекты.
Составляя нашу программу, мы исходили из факторов сдерживающих реализацию программы «доступного и комфортного жилья» для граждан , а проблема это отношения между потребителем, заказчиком, продавцом и подрядчиком. Зачастую строители являются исполнителями всех функций, что конечно же вносит определенный перекос в развитие рынка и установления цены. Решение этого вопроса нашло отражение в 1 пункте программы. Для реализации необходимо создание структур, координирующих отношения между потребителем и рынком, в данных организациях рыночные отношения должны развиваться по сценарию власти, обязательно с обрабатыванием стратегических направлений, но не ущемляя рыночные отношения.
Финансовый механизм на рынке жилья - узкая обеспеченность строительных площадок инженерной инфраструктурой и отсутствия градостроительной документации МГУП поселений.
В Томской области мы определили критерии не удовлетворенных потребностей в жилье, на сегодня это составляет 5 млн. 610 тыс м2 жилья.
Проведя мониторинг рынка жилья в области , были сделаны выводы, что для решения вопросов потребуется на жилье социального назначения - 15,4%, на элитное жилье - 5%, на жилье среднего класса - 76,6%.
Для воплощения в жизнь закона, было принято решение сконцентрировать внимание на новых финансовых механизмах, так как без средств невозможно проводить дальнейшую работу, которые представлены сегодня. Мы считаем, что субъекты федерации вместе с Министерством Регионального Развития по реализации программы являются сегодня партнерами, и сходя из этого находим новый финансовый механизм - ипотечное региональное агентство. Такое агентство действует в Томской обл. с 2001 года, в 2005г. выдано 850 млн.рублей. С января 2006г. за счет бюджета увеличиваем уставной капитал регионального ипотечного агентства.
Также предлагаем, создание многоцелевых бюджетных фондов жилищного строительства, в первую очередь для решения вопросов ветхого и аварийного жилья.
В 2006г создаются на базе муниципалитетов целевые бюджетные фонды за счет социального найма для проведения целевых бюджетных займов, из которых 250-300 млн.руб. направить на инженерное обеспечение площадок.
Продолжение работы по системе жилищного лизинга.
Необходимо, как мне кажется, все наработки, которые есть в Сибирском Федеральном округе обобщить, во многих регионах уже идет реализация программы, накоплен неплохой опыт, который может пригодиться в других округах.
На наш взгляд необходимо решение вопроса о снятии административных барьеров, год от года увеличивается количество согласующих структур на федеральном уровне, хотя мы на местах стараемся их сократить.
С учетом градостроительного кодекса, принятого 1 октября, стоит обратить внимание на количество административных барьеров, которые чинятся для решения вопроса о выводе резервных сил из состава лесного фонда. Срок прохождения документа составляет не менее 3-х лет. Для Сибири, с учетом расширения и выхода на свободные территории, этот вопрос очень важен.
После принятия закона о Долевом строительстве возникла неотложная проблема привлечения кредитных ресурсов. Выдача кредита на год в размере 50-100 млр. рублей не решает вопроса по долевому участию в строительстве. Нужен механизм не по ипотечному кредитованию, а по работе с банками по решению вопроса на привлечение «длинных денег».
Также хочу коснуться вопроса совместного финансирования некоторых целевых программ. В рамках градостроительного кодекса необходимо прописать основные нормы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Прямое участие федеральных органов в финансировании обновления картографических материалов субъектов РФ, выполнение градостроительного кодекса в развитии жилищного строительства требует обновления государственных геофизических фондов и восстановления пунктов по геометрии.