“Рекорды рынка недвижимости» или Практикум для тех, кто хочет стать чемпионом в бизнесе

Настоящие открытия обещает Первая Независимая Премия «Рекорды рынка недвижимости», которая подведет итоги 22 апреля 2010 года в отеле Savoy (Москва). Она назовет самые большие достижения и разочарования российского рынка недвижимости  – 2009. Но уже в процессе подготовки Премия определила современные тенденции. Своими мнениями о них делятся Генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина, Генеральный директор «НДВ-групп» Александр Хрусталев, Генеральный директор Русского Дома Недвижимости Юрий Хлестаков, Президент KFS group Сергей Лазарев, Генеральный директор MOZAIK Development Андрей Князев, Первый вице-президент Capital Group Валентина Становова, Президент корпорация ИНКОМ Сергей Козловский, Генеральный директор Славянский двор Ирина Волина, Генеральный директор Гуд Вуд Александр Дубовенко, Председатель Совета директоров Московский Ипотечный Центр (МИЦ) Андрей Рябинский, Член Совета директоров Пересвет-Инвест Олег Пронин, генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин.
Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба:
2009 год, несмотря на то, что ему пророчили самые страшные экономические катастрофы, стал не катастрофическим, а революционным для российского рынка недвижимости. Тем, кто твердо решил выжить, пришлось пересматривать политику развития бизнеса. Поскольку до середины 2008 большая часть девелоперов полагалась на длинные банковские кредиты, с повышением цены на кредиты прежняя модель ведения бизнеса рухнула. Выжили  – и победили те, кто смог быстро изменить подход. Падение с Олимпа других персонажей моментально превратилось в легенду.
Мы с некоторыми другими участниками рынка даже составили неофициальный рейтинг разочарований 2009. Первое место, конечно, завоевал темно-синий галстук, который так и не был съеден. И заявление о том, что галстук теперь в залоге у «Альфа-Банка», никого не убедило.
Второе место заняли те застройщики, которые обманули ожидания своих инвесторов и стали лидерами замороженных строек, и самой впечатляющей из таких строек стал самый же пафосный проект «Москва-Сити».
Падение акций некоторых строительных компаний в 4 раза, поглощения и переход большей части активов в собственность банков стали в совокупности разочарованием рынка №3.
Но на этом глобальном фоне не менее драматически выглядят локальные «кивки на кризис»: некоторые весьма известные компании готовы списать на кризис любые свои грехи. Так, известные застройщики, случается, кидают не менее известных риэлторов, а суммы доходят и до нескольких сотен тысяч долларов, об этом говорят кулуарно, но никто не делает из этого скандала: «Кризис все спишет».
В то же время на этом фоне особенно ярко смотрятся победы, случившиеся «благодаря кризису». Чтобы их зафиксировать, Московский Бизнес Клуб учредил Премию «Рекорды рынка недвижимости». В отличие от провалов, укладывающихся в элементарную схему, достижения выглядят значительно разнообразнее.
Например, компания «НДВ-недвижимость» предложила покупателю рекордную цену – 68 500 за квадратный метр в Москве. Секретом введения столь низкой цены на столичном рынке делится Генеральный директор «НДВ-групп» Александр Хрусталев: «Просто мы научились минимизировать расходы девелоперов. Как результат – за год НДВ-групп превратилась в одного из самых сильных участников рынка, распродав для начала целый микрорайон новостроек (сейчас доля продаж – более 45% на рынке новостроек Москвы)».
Получилось так, что кризис привел к еще одной победе, «социальной» – появилась возможность купить квартиру у тех, кто раньше и не мечтал об этом. И, как мы уже можем видеть по тенденциям 2010 года, несмотря на предположения участников рынка, стремительного роста цен уже не будет. В итоге, к 2010 году эконом-класс одержал победу спроса над бизнес-классом (где продажи сократились в несколько раз). И в лидеры рынка вышли именно те, кто сумел сделать это своим преимуществом: продажи у той же «НДВ-недвижимости» составили почти 10% от всех сделок 2009-года (7200 квартир). «Сейчас в реализации у компании находятся монолитный ЖК «Богородский» – от 80 тысяч рублей за кв.м.(5 мин от м. Ул. Подбельского) и микрорайон Царицыно с полной инфраструктурой, включающий детские сады, ФОК, бассейн, школы, поликлиники – от 70 тысяч рублей за кв. м.», – своим рекордом делится Генеральный директор «НДВ-групп» Александр Хрусталев. «Нашу цену от 44,5 тысяч рублей за кв. м. в жилом квартале «Коммунарка» – буквально в 4 км от МКАД по Калужскому направлению – я считаю уникальным предложение на рынке Подмосковья», – небезосновательно заявляет Председатель Совета директоров Московский Ипотечный Центр (МИЦ) Андрей Рябинский. Достойную конкуренцию в пригороде составляет компания «ГУД ВУД» (Good Wood»), которая представляет рекордно низкую цену на строительство «под ключ» и на стоимость «дом + участок + коммуникации». «В 2009-м году компания удвоила оборот и утроила прибыль, сдав в разных местах Московской и соседних областей 480 домов по цене 16 800 за кв.м. (без учета стоимости земли, разрешительной документации, подключений), – рассказывает Генеральный директор Гуд Вуд Александр Дубовенко. – Большой популярностью у наших покупателей пользовалась цена 27 000 за кв.м. в поселке «Львовские Озера». Эта стоимость включала так же 10 соток на берегу озера, документацию, пакет коммуникаций». «Мы строим свои рекорды на рынке загородных поселков, – говорит Президент корпорация ИНКОМ Сергей Козловский. – Буквально за полгода мы реализовали 400 объектов в КП «Novoрижском».
По словам Генерального директора Русского Дома Недвижимости Юрия Хлестакова, на рынке загородной недвижимости в покупке дома в период кризиса эмоциональные факторы были также важны, как и материальные: «В поселке Горки – 8, который реализует компания «Русский дом недвижимости», такой эмоциональной составляющей стал действующий Храм Усекновения Главы Иоанна Крестителя с монашеским подворьем и яблоневым садом».
В то время, как продавцы объектов бизнес-класса сумели оперативно переквалифицировать их в новые форматы, чтобы беззастенчиво снизить цену (до 50%) и поднять продажи, на рынке элитной недвижимости возник серьезный ступор. В итоге, к 2010 году в этом классе остались только те проекты, чья уникальность была готова подтвердить уровень заявленной цены.

При этом, по данным Московского Бизнес Клуба разница в цене между самой дешевой и самой дорогой недвижимостью Москвы доходит до 26 раз: 68 500 и 1 миллион 800 тысяч за квадратный метр – например, пентхауса в Молочном переулке. «Пентхаус в доме на Молочном впервые в Москве соответствует престижности заявленного стиля, – утверждает Генеральный директор Славянский двор Ирина Волина. – Высокий бюджет сполна оправдан предоставленным уровнем качества строительства и комфортностью жизни: инфраструктура включает в себя представительский подъезд, спортивно-оздоровительный центр с бассейном и, разумеется, подземную парковку на 4 машины.
Правда, цена на элитные объекты от первичного рынка (до 1 миллиона 200 тысяч за квадратный метр) сильно растет на пути к вторичному рынку, где индивидуальная отделка повышает стоимость объекта еще процентов на 40. Принадлежность к эксклюзивному классу в Москве, конечно, уже определяется не столько ценой, сколько статусом, именем архитектора и отточенностью формата. По этим критериям Московский Бизнес Клуб составит отдельный рейтинг – лучших элитных объектов Москвы.
Некоторым компаниям достичь успеха в кризисный год помогли инновационные жилищные форматы. «В секторе элитной недвижимости мы ввели формат «квартира-особняк», – говорит Президент KFS group Сергей Лазарев. – Это квартира, которая занимает площадь этажа (два входа – для хозяев и для обслуживающего персонала) в доме в самом сердце старой Москвы. Особого внимания заслуживают три пентхауса на 4-ом, 6-ом и 9-ом этажах. Из каждого пентхауса предусмотрен выход на индивидуальную эксплуатируемую кровлю. Это дом для семейного проживания – есть лобби, красивая библиотека, зал для детских игр, высокие лифты. У дома – особые черты: все фасады покрыты резным натуральным светлым камнем, характерным для старых московских построек. Это настоящая фамильная резиденция, которая будет передаваться из поколения в поколение. Проект был «Гранатный, 6» реализован совместно со всемирно известным архитектором Сергеем Чобаном».
Новые инновационные жилищные стандарты на строительный рынок вводит и компания Mozaik Development. Так на рынке появился новый бренд – Smartville – сетевые поселки формата смарт-класса. «Идея бренда – умная экономия, когда при цене эконом-класса клиент получает объект европейского качества, рассказывает Генеральный директор MOZAIK Development Андрей Князев.
Затраты уменьшаются путем снижения издержек и за счет рационального использования ресурсов, а не за счет качества. Идея оказалась кстати – за неполный год было продано более 40 домовладений. А лучшим предложение домов бизнес-класса на большой воде по соотношению цена-качество является коттеджный поселок «Высокий берег». Постоянная связь с открытым пространством Истринского водохранилища создается за счет 10-метрового расположения поселка над водой, панорамного остекления домов, использования натурального камня и дерева в отделке». В архитектурном дизайне ЖК «VERSIS», расположенном в ЮЗАО Москвы, в Ломоносовском районе, были использованы идеи русских архитекторов начала XX века – Щусева и его ученика Власова. «Они так и не воплотились в советское время типового строительства, рассказывает Член Совета директоров Пересвет-Инвест Олег Пронин. – Две высокие башни соединяется тремя воздушными жилыми галереями на уровне 9-го, 17-го и 22-го этажей. В каждой из них будет расположено по 6-8 квартир. Это инновационное и нестандартное решение не только для Москвы и России, но и для мировых городов».
Добавим, что, не смотря на сокращение объема сделок рынка коммерческой аренды на 50-70%, и здесь осталось место для позитивных рекордов: в 2009 году компания Capital Group заключила со «Спортмастером» рекордную сделку на аренду 16 700 кв м. в БЦ «Авиатор». Первый вице-президент Capital Group Валентина Становова рассказывает: «Агентом сделки выступила компания JonesLangLaSalle. Новый офис станет головным офисом компании «Спортмастер». Бизнес-центр «Авиатор» представляет собой современный комфортабельный бизнес-центр класса «B+»: офисное здание, входящее в состав многофункционального комплекса «Аэробус». По результатам данной сделки процент свободных площадей в БЦ «Авиатор» в 2009 году составил менее 2%».
На сегодняшний день «Велес Капитал Девелопмент» приступил к реализации новой долгосрочной стратегии развития, которая включает в себя два направления –  девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. «Мы не только продолжаем успешно вести ранее начатые проекты, но и совершили запуск новых, как жилых (поселок «Маяк», г. Геленджик), так и комплексных проектов, включающих и жилые, и промышленные объекты (проект комплексного развития территории большого массива земель в Калужской области), рассказывает генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин. – Кроме того, компания стремится и в дальнейшем расширять портфель своих проектов, рассматривая возможности партнерской реализации, в том числе на условиях соинвестирования».
Я уверена, что в 2010 году рынок недвижимости ждут как новые достижения, так и новые разочарования. А чьи достижения из вышеперечисленных станут наиболее рекордными станет известно на Первой Независимой Премии «Рекорды рынка недвижимости». Интервью с чемпионами рынка недвижимости читайте в нашем следующем Дискуссионном Клубе.