Антикризисная стратегия в жилищном строительстве

30-31 марта в Москве, прошел 2-ой Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России», который состоялся при организационной поддержке Совета Федерации ФС РФ, Комитета Государственной Думы ФС РФ по строительству и земельным отношениям и Торгово-промышленной палаты РФ.

На дискуссионных площадках форума обсуждались важнейшие вопросы: состояние и тенденции развития жилищного строительства; состояние и перспективы регулирования на строительном рынке России; новые формы некоммерческого объединения граждан для жилищного строительства.
В форуме приняли участие председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям М.Л.Шаккум, директор Департамента жилищной политики Минрегиона России С.В.Баринов, советник председателя Совета Федерации ФС РФ А.В.Широков, вице-президент Российской гильдии риэлторов К.Н. Апрелев, зам. генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ В.М. Талалыкин, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Созпетрострой» Л.М.Каплан, директор Департамента регулирования градостроительной деятельности Минрегиона России С.Н Малышев, зам. председателя Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам А.Б. Коган, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Е.Л.Николаева и другие ведущие специалисты.
С приветственным словом от имени Совета Федерации ФС РФ к участникам форума обратился А.В. Широков, советник председателя Совета Федерации ФС РФ. Он, в частности, сказал: « Мировой экономический кризис серьезно повлиял на состояние строительной отрасли в России. Наше государство не снижает выполнение социальных обязательств, в стране наращиваются темпы капитального ремонта, переселения граждан из ветхого жилья. В то же время, сегодня необходимо искать новые организационные и технологические решения проблемы обеспечения россиян жильем. Полагаю, что именно большие объемы строительства социального жилья могут стать локомотивом для вывода отрасли из кризиса. Особую роль будет играть создание института государственно-частного партнерства для жилищного строительства. Значительные проблемы, которые испытывает ипотека, указывают на необходимость стимулирования платежеспособного спроса на жилье с помощью активного развития других форм финансирования строительства, прежде всего, строительных сберегательных касс, эффективно работающих во многих странах».
С приветственным словом от имени Государственной Думы ФС РФ к собравшимся обратился С.В.Петров, зам. председателя Комитета по строительству и земельным отношениям. В своем выступлении он привел слова председателя Госдумы РФ Б.С.Грызлова: «Возможности решения жилищного вопроса, получения качественных и доступных по цене коммунальных услуг, актуальные проблемы развития ипотечного кредитования, операции с недвижимостью, все эти и многие другие вопросы имеют огромное значение для жизни каждой российской семьи. Их решение напрямую зависит от того, насколько успешно и в каких условиях работают и развиваются предприятия строительной отрасли. Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России» - это важный и нужный механизм взаимодействия власти, бизнеса, науки и общественных институтов. Уверен, что прямой конструктивный диалог тех, кто заинтересован в решении проблем этого крупнейшего комплекса, совместное профессиональное обсуждение задач его развития, дадут позитивные результаты для экономики России и качества жизни людей в нашей стране».
Далее приводим стенограмму выступлений участников форума (с некоторыми сокращениями).

С.В.Петров, зам председателя Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям:
«В своем докладе я хотел бы, во-первых, рассказать о законодательной базе, которая была создана в целях совершенствования строительной отрасли, и во-вторых, остановиться на антикризисных мерах, принимаемых в Российской Федерации сегодня.
Итак, в целях формирования рынка доступного жилья в конце 2004 г. Госудумой РФ был принят пакет из 27 законов. Эти законы и являются правовой основой для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Принятые законы направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, а с другой стороны, на увеличение платежеспособного спроса на жилье.
Среди законов, направленных на увеличение объемов строительства, основным является Градостроительный кодекс РФ. Он направлен, прежде всего, на снижение существующих административных барьеров. Так, например, кодекс установил единый порядок выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, упразднил комиссию по приемке объекта, установил исчерпывающий перечень оснований для отказа выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. С 1 января 2007 г. была введена единая экспертиза проектной документации и единый государственный строительный надзор.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. №232 ФЗ были приняты масштабные поправки в Градостроительный кодекс РФ. Законодательно была закреплена возможность реконструкции территории, занятой ветхим и аварийным жилым фондом, посредством заключения договора о развитии застроенной территории. Кроме того, была решена проблема бесконкурсного предоставления земли для строительства социального жилья за счет средств бюджетов. Лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объектов, финансируемых полностью за счет средств бюджетов, земельные участки под эти цели предоставляются без аукциона. Впервые на законодательном уровне был урегулирован порядок изменения границ населенных пунктов, что особенно актуально в условиях необходимости вовлечения в оборот земельных участков в целях жилищного строительства.
Далее, в целях повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства и формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом был принят федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185 ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон направлен на создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда. Цель создания фонда - содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведении капитального ремонта жилищного фонда. Деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти и внедрения рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Федеральный закон, принятый в период весенней сессии 2008 г., призван, прежде всего, способствовать разрешению проблем, связанных с недостатком земельных участков под застройку, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой. Основная цель закона - вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые либо неэффективно используемые федеральные земельные участки, которые могут быть использованы в целях жилищного строительства, а также иного развития территорий. В этих целях создан фонд содействия развитию жилищного строительства. Задача создания этого фонда была поставлена в указе президента РФ от 7 мая 2008 г. №715 «О мерах по развитию жилищного строительства». Закон предусматривает две схемы вовлечения федеральных земель в оборот, это внесение земельных участков в качестве имущественного взноса РФ для формирования имущества фонда, и передача полномочий субъектам РФ по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Важнейшей задачей фонда является также участие в обеспечении территории объектами инфраструктуры, что будет способствовать освоению земельных участков и развитию строительного комплекса в целом.
Переход от системы лицензирования к саморегулированию в строительной области предусмотрен федеральным законом от 22 июля 2008 г. №148 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В настоящее время целый ряд факторов свидетельствует о неэффективности системы лицензирования. Однако, полная отмена лицензирования в строительной деятельности без введения каких-либо альтернативных механизмов регулирования может открыть доступ на строительный рынок лицам, не имеющим соответствующей квалификации. Средством решения этой проблемы должен стать институт саморегулирования. Введение саморегулируемых организаций в строительной сфере при частичном сохранении государственного регулирования во многом позволит решить проблемы обеспечения безопасности и качества строительства.
Сегодня в Государственную Думу внесен законопроект по внесению поправок в закон №148 ФЗ. Суть его очень простая, данный законопроект предусмотрен, основные момента два. Первый момент - предлагается ввести запрет на продление лицензии. Второй - для субъектов малого предпринимательства предлагается ввести 50-ную скидку на вступительный взнос.
В 2008 г. был принят федеральный закон № 225 ФЗ о внесении изменений в федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и отдельные законодательные акты РФ. В целях оказания поддержки строительному комплексу данным федеральным законом предусматривается возможность использовать средства фонда в размере 50 млрд рублей на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Кроме того, данным федеральным законом предусмотрен порядок использования средств федерального бюджета в размере порядка 32 млрд рублей в целях обеспечения жильем военнослужащих.

В условиях кризиса было принято решение о наделении дополнительными функциями Фонда содействия развитию жилищного строительства. Теперь Фонд вправе осуществлять инвестиционную деятельность в целях строительства и приобретения жилых помещений. Такую деятельность Фонд будет осуществлять на основании решений правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. Комиссия также уполномочена принимать решения о том, каким образом Фонд будет распоряжаться построенными или приобретенными жилыми помещениями.

В целях реализации антикризисных мер, направленных на оздоровление ситуации в отдельных отраслях экономики, Фондом с 10 декабря 2008 г. осуществляется предоставление финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. По указанной программе одобрена на сегодняшний день 51 заявка на сумму 20,6 млрд рублей. С учетом софинансирования субъектов РФ эта цифра составляет 28,8 млрд рублей. Это даст возможность переселить 62 465 человек в 23 071 квартиру. В первом квартале 2009 г. по вышеназванной программе 17 регионов представили свои заявки на сумму 6,1 млрд рублей. 29 субъектов РФ уже разместили заказы на приобретение квартир на общую сумму 17,8 млрд рублей. Итоги размещения подведены в 21 субъекте РФ, где заключены государственные контракты на приобретение 7 895 квартир на сумму 11,9 млрд рублей. Средства в объеме 3,8 млрд рублей уже перечислены застройщикам. Всего в настоящее время в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвуют 79 субъектов РФ. Общий объем осваиваемых финансовых средств с учетом долевого финансирования регионов составляет 116 млрд рублей, а с учетом ветеранов Великой Отечественной войны и еще ряда социальных программ на сегодняшний день он превышает 152 млрд рублей. Реализация региональных адресных программ, финансируемых с участием средств Фонда, обеспечивает занятостью порядка 1,6 миллиона человек.
Правительство также будет разрабатывать и реализовывать дополнительные меры по поддержке жилищного строительства. Это будет, во-первых, содействие реструктуризации ипотечной задолженности, ИЖК уже выделены 60 млрд рублей для борьбы с ипотечным кризисом. Во-вторых, выполнение обязательств государства перед военнослужащими и ветеранами Великой Отечественной войны. Кроме того, осуществляются: организационная и финансовая поддержка частного спроса на новое жилье по социально приемлемым ценам; выполнение обязательств государства по реализации программы «Молодая семья», участие в программах развития муниципальной инфраструктуры. Также следует отметить и меры по снижению административного давления на бизнес. Так, например, в 2009 г. будут установлены льготные тарифы на технологическое присоединение к электрическим сетям. При этом для потребителей мощностью до 15 киловатт стоимость присоединения не будет превышать 5 МРОТ, 550 рублей за КВА. А от 15 до 100 киловатт можно внести только авансовый платеж в размере 5% от стоимости платы с правом беспроцентной рассрочки на три года».

М.Ю. Викторов, генеральный директор Российского Союза строителей:
«За первый квартал 2009 г. мы объехали около 10 ключевых регионов, это и Сибирь, и северо-запад, и юг России, и Центральный округ. Картина по жилищному строительству не очень хороша, падение объемов и темпов строительства вызывает тревогу. По разным оценкам, возможные падения объемов жилищного строительства в этом году могут составлять от 5-10% до 30-40%. Поэтому у региональных и федеральных властей, по сути дела, немного времени для того, чтобы скорректировать экономическую и организационную политику хотя бы для приостановки этих темпов.
Одной из причин создавшейся ситуации, я считаю, стали заявления ряда региональных и федеральных лидеров о том, что цены на жилье упадут чуть ли не на 50%. Результаты таких заявлений мы пожинаем уже сейчас. Население ждет, что цены упадут, хотя картина обратная, на основные группы товаров цены растут. Поэтому, в первую очередь, мы бы хотели знать, что власти федерального и регионального уровня предпринимают шаги, направленные на стимулирование спроса. Да, уже сейчас мы видим, что чиновники дают более грамотные оценки, которые позволяют населению ориентироваться уже в более реальных условиях. Да, цены снизились, в основном на 10-15%, в ряде случаев на 20%, это в валютном исчислении, в рублях это даже несколько больше. Но это, очевидно, уже «дно».
Очень показательно, что аукционы, на которые многие надеялись, и которые прошли в конце года, были малоэффективны. По ряду регионов был просто провал. Опять-таки, причина в неправильной ориентации на ценовой диапазон.
Анализируя ситуацию по ряду регионов, мы видим, что региональные лидеры пытаются выйти из этой ситуации, в ряде регионов губернаторами приняты программы, ориентирующие на поддержку платежеспособного спроса населения. Самый простой шаг - это дотация кредитных процентов, чтобы для населения ставка кредита была в пределах 7-8%, максимум 10%. Таким образом, покупатель вернется на рынок жилья.

Помимо жилищного строительства, мы видим необходимость поддержки и промышленного, коммерческого строительства, строительства дорог, инфраструктурных проектов. Поэтому, в первую очередь, призываю, главным образом, федеральные власти не снижать, «не резать» инвестиционные программы. В каком-то из регионов мне рассказали грустный анекдот, когда строительная отрасль уподобляется корове, к которой подходит мужик и спрашивает: «Ну что сегодня будем давать, молоко или мясо?» Конечно, не хотелось бы, чтобы отрасль была зарезана таким образом, потому что кризис не навсегда, и пройдет год, два, три, и с чем мы выйдем на волну начинающегося подъема? Когда разорятся тысячи предприятий, квалифицированный состав разбежится, заводы остановятся, все это придется опять 5-6-7 лет восстанавливать. Мы считаем необходимым развернуть программу льготного кредитования не только застройщиков, но и строительных компаний промышленного строительства для того, чтобы обеспечить выполнение тех или иных целевых и коммерческих проектов.
Что касается госрегулирования и создания системы СРО. Должен проинформировать, что сейчас в России с целью получения статуса саморегулируемых объединений зарегистрировано уже свыше 100 некоммерческих партнерств по направлению изыскательских и строительных работ. Из них около 40 некоммерческих партнерств находятся в достаточно рабочей стадии готовности сдачи документов в органы надзора и ведущий реестр Ростехнадзора.
Вызывает тревогу, что, к сожалению, из этих двух десятков организаций примерно половину составляют не очень добросовестные СРО, я бы сказал - недобросовестные. Поскольку система подготовки лицензий предполагала возможность активного участия посредников, то сейчас именно эти посредники, обладающие соответствующим информационным потенциалом, базами данных, фактически подготовили ТНП, и примерно половина из них сейчас находится на рассмотрении. При этом вторая половина - вполне добросовестные СРО, как правило, созданные при поддержке региональных отраслевых союзов, во главе которых стоят достаточно известные, авторитетные люди.
И органы надзора сейчас, конечно, находятся в стадии выработки стратегии. Я считаю, что на этот момент выработка подзаконной базы, нормативной базы, фактически завершена. Да, есть уже типовые положения, есть разработанные требования к выдаче допусков, есть вся внутренняя документация, которая может позволить добросовестному инициативному сообществу «упаковаться». Да, существуют проблемы по компенсационному фонду, поскольку нехватка оборотных средств, картотека, даже крупным компаниям не позволяют выделить эти самые 300 тысяч. В конце концов, до конца года есть еще время.
Но вот как выстроить эту планку для того, чтобы недобросовестное СРО, ориентированные на коммерческую продажу допусков, не попали в госреестр, но при этом не выплеснуть с водой и младенца? Мы надеемся, что в ближайшие 2-3 недели орган надзора выстроит грамотную политику, и мы, конечно, призываем в этом плане орган надзора воспользоваться опытом экспертных оценок, прежде всего, строительного сообщества. Потому что если сформировать коллегиальный орган, который мог бы на предварительной стадии рассматривать качество тех или иных документов, я считаю, что орган надзора мог бы избежать ряда ошибок, чтобы эту систему не девальвировать и не перевести к какой-то коммерциализации. Я думаю, что в ближайшие две-три недели эта линия будет выстроена окончательно.

К.Н. Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
«С моей точки зрения, кризис - это способ увидеть то, чего мы в стабильной экономике не могли увидеть, и то, на что сегодня нужно обратить особое внимание.
С чем сегодня связаны, например, проблемы тех или иных строительных компаний? Почему у одних ситуация относительно стабильная, и по-прежнему люди несут туда деньги и приобретают квадратные метры, а у других полное отсутствие продаж? Мне кажется, сегодняшняя ситуация позволяет задуматься о том, как строительный комплекс на растущем рынке относился к потребителю, к покупателю недвижимости. По-моему, сегодня главная проблема состоит не столько в том, чтобы пытаться говорить, что на нашем рынке все замечательно, мы сейчас этот кризис переживем, и все будет еще лучше, сколько в том, чтобы вообще задуматься - а кто будет нашим будущим покупателем?
И вообще, на сегодня, как мне кажется, главная проблема даже не в том, чтобы построить, а в том, чтобы потом это продать. Потому что рынок будет совершенно другим. Я не соглашусь с той точкой зрения, что вот сейчас на этом рынке мы уже достигли дна, все замечательно, и вот-вот к нам вернется покупательский спрос. На самом деле, до этого очень далеко. Ни один эксперт вам сегодня не сможет четко сказать, когда же все это закончится.
Главная проблема - это покупательский спрос, до недавнего времени он инициировался основными двумя финансовыми инструментами. Первый - это ипотека, второй - все, что связано с обычными потребительскими кредитами, которые давали возможность, прежде всего, представителям среднего класса и малого бизнеса создавать добавленную стоимость и накапливать средства, на которые в дальнейшем и приобретать новое жилье.
Я бы предложил применить стандартную процедуру анализа рынка. Начать следует с рассмотрения того, что все-таки происходило у нас в начале 2008 года, почему, несмотря на то, что в целом уже в экономике были понятны общие тренды, в строительном комплексе, особенно это касается столицы, сохранился спрос на жилье, хотя во многих регионах уже тогда цены начали очень существенно снижаться. Как мне кажется, главная проблема заключалась в том, что наиболее одаренные игроки финансового рынка уже в той ситуации начали уходить с рынка ценных бумаг и начали фиксировать свою прибыль, приобретая объекты недвижимости. Именно это позволило, несмотря на то, что кризис в мировой экономике уже достаточно четко обозначился, в России сохранить некоторую «подушку безопасности» и в том числе на рынке застройки сохранить определенный объем спроса. Особенно это касалось максимально готовых к продаже объектов недвижимости на этом рынке. Безусловно, сохранялся еще тогда рост доходов населения, сохранялась высокая доходность сырьевого сектора, и все еще достаточно интересные потоки инвестиций в Россию, в том числе, из-за рубежа. Как это ни странно, укрепляла покупательский спрос и ситуация, связанная с уже тогда возникшей нестабильностью доллара США, и попыткой вложить инвестиции во что-то более надежное. Безусловно, во многих регионах России по-прежнему сохранялось небольшое количество строительства, и это тоже влияло на то, что нечем было насытить растущий на тот момент спрос. Поэтому цены, безусловно, ползли вверх.
По сути, из шести факторов, которые сегодня можно пытаться анализировать на тот момент времени, практически только один влиял на то, чтобы цены пошли вниз. Этим фактором был очень значительный предыдущий рост, который блокировал возможность приобретения жилья средним классом. Причем сначала без ипотеки, потом и с помощью ипотеки жилье бизнес-класса перестало быть доступным для среднего класса, а потом и жилье эконом-класса перестало быть доступным даже с помощью ипотеки. Вот это основные причины, которые привели к тому, что в целом начал сокращаться спрос, причем он начал сокращаться еще с весны 2008 года.
Посмотрим, что у нас происходило дальше. Понятно, что в регионах картина была несколько иной. Уже с весны в каких-то регионах все-таки спрос поддерживался, особенно на первичном рынке, очень было заметно именно то, что существовал очень значительный объем ипотечной поддержки, это касается даже и Московской области. Для застройщиков практически до самой осени вообще не возникало проблем.
Cегодня можно однозначно сказать, что сейчас существует однозначный тренд снижения цен по всем категориям валют. По данным тех документов, которые мы имеем на сегодня, объем сделок сократился в некоторых регионах на 40%, в некоторых регионах на 60%, в некоторых на 70%. В Москве, если верить статистике, практически на 60% сократилось количество реальных сделок купли-продажи. Это свидетельствует об очень существенном снижении покупательского спроса.
Я хочу сказать, что, по моему мнению, главный тренд сегодня по привлечению денег населения заключается в изменении подхода к привлечению денежных средств. Не просто в банальном снижении цен на квадратные метры, а в создании таких инструментов, которые бы мотивировали человека нести деньги, в том числе застройщику. Это касается и жестких гарантий сроков сдачи объектов, и непростых вопросов, связанных с оформлением прав собственности. Одной из главных проблем сегодня является то, что объекты, например, построенные в Москве, не могут быть оформлены в собственность, ими не могут распоряжаться собственники, давно заплатившие справедливые деньги. По три, по четыре года объекты стоят, и собственники не могут их оформить в собственность. Эта картина очень характерна сегодня для рынка, который должен повернуться к потребителям лицом».

Н.Б. Косарева, президент фонда «Институт экономики города»:

«С моей точки зрения, вообще очень странно, что мы проводим исследования и делаем прогнозы рынка в долларах. Тем самым мы как бы через прогноз рынка недвижимости пытаемся спрогнозировать денежную политику в нашей стране. Как можно прогнозировать цены на жилье в долларах? Доходы у 90% населения определяются в рублях, продукция, которая используется в строительстве, на 90% это рублевые поставщики. Поэтому как человек, занимающийся в какой-то степени прогнозами, я не понимаю, что значит прогнозировать в долларах. А что касается прогноза в рублях, то в

нашем институте мы исходим из того, что делать прогнозы вообще по стране - это все равно, что делать прогнозы средней температуры по больнице.
Ценовые рынки недвижимости всегда локальны, определяются локальными факторами по большей степени, поэтому и у нас в стране будет то же самое. То есть будут регионы стабилизации цен, будут регионы падения цен, будут регионы роста цен. Причем, если говорить про цены, надо всегда знать, о каких ценах мы говорим, о номинальных или реальных.
Все будет зависеть от того, какая будет в стране инфляция. Я выскажу свою точку зрения, что реальные цены на жилье, в основном, падать не будут. Они будут даже в большой доле регионов расти. За исключением, может быть, небольшого периода времени - 2009 год, от силы 2010 год, когда в части регионов может произойти снижение реальных цен на жилье, но после этого все-таки, я думаю, что цены будут расти.
Сегодня в правительстве обсуждается тема формирования нового сегмента рынка жилья, специально подчеркну, нового сегмента, не поддержка застройщиков. Тема поддержки застройщиков выведена давно за скобки, за исключением нескольких стратегических предприятий, с которыми продолжают вести разговоры по поводу получения гарантий.
Создание нового сегмента рынка доступного жилья, действительно новой ценовой категории, новой качественной категории, нового типа индустриального домостроения обсуждается, но, к сожалению, пока никаких окончательных решений по использованию государством этого некоего локомотива или якоря в кризисной ситуации не принято. Обсуждается форма поддержки спроса в виде увеличения государственного спроса, поддержки определенных групп населения, молодых семей, ипотечного кредитования. Но опять же скажу, что никаких решений в этом смысле не принято, в планируемом бюджете пока этих денег нет, и вероятность их возникновения в 2009 году я оцениваю как очень низкую.
Существуют законодательные предложения по развитию жилищно-строительной кооперации. Почему жилищно-строительная кооперация вдруг вот сейчас, в кризисных условиях, откуда-то взялась? По трем причинам. Во-первых, при жилищно-строительной кооперации исключается прибыль коммерческого застройщика, тем самым построенное жилье для потребителя будет дешевле. Во-вторых, при жилищно-строительной кооперации риск коммерческого застройщика, риск того, что построенное жилье не будет продано, исключается, там спрос и предложение «в одном флаконе». Там сначала кооператив создается из тех людей, которые хотят приобрести, построить это жилье, и они же дальше и выступают непосредственно застройщиками. И в-третьих, если помогать коммерческим застройщикам - это экономически неэффективно, и, наверное, социально несправедливо в условиях кризиса, то помогать вот таким некоммерческим застройщикам сам бог велел. В том числе, предоставляя им на льготных условиях и землю, и бесплатно типовую проектную документацию, и участвуя в организации таких кооперативов. Поэтому тема жилищно-строительных кооперативов сейчас очень актуальна в условиях кризиса, и серьезно обсуждается».
Д.Н.Андронов, вице-президент ООО «Центр стратегических исследований в жилищной сфере»:
«Следует признать, что за те три года, в течение которых якобы идет реализация национального проекта по доступному и комфортному жилью, доступность жилья практически не увеличилась. И это не удивительно, потому что практически под доступностью жилья подразумевалось не более чем улучшение жилищных условий для молодых семей. Все остальные направления реализации программы очень косвенно влияют на доступность жилья для массового населения.
Министерство регионального развития для контроля эффективности продвижения проекта использует достаточно много разных индикаторов, всего их более сотни, некоторые из них действительно характеризуют доступность жилья для массового потребителя, но все они имеют множество недостатков. Например, отсутствует определение комфортности жилья. Что такое комфортное жилье, практически нигде не указано. Единственное упоминание - это социальная норма 18 кв. метров на человека. Я считаю, что это не исчерпывает понятия комфортного жилья.
Кроме того, индикаторы не учитывают платежеспособность населения, не доходы, а именно платежеспособность. То есть превышение доходов над обязательными расходами домохозяйства. И как следствие - нет дифференциации населения по уровню доходов. Все программы оперируют средними цифрами исключительно.
И самое основное, на мой взгляд. Для того, чтобы национальный проект имел какую-то значимость, необходимо установить конкретные цели, определить, в частности, что такое доступное жилье, что такое комфортное жилье, кому оно будет доступно и когда будет доступно. Необходим своего рода бизнес-план. То есть совершенно четкие цифры и мероприятия по их достижению. Вторая важная проблема: необходимо оперировать не средними показателями, а дифференцировать их по социальным группам.
Необходимо разработать некие стандарты комфортности, которые будут учитывать не только некий социальный уровень человека, но и более широко описывать, что такое комфортное жилье. При этом надо иметь в виду, что у разных социальных групп населения эти стандарты могут быть разные. Соответственно, необходимо учитывать платежеспособность по разным социальным группам. Кроме того, необходимо учитывать и то, что комфортное жилье нужно для того, чтобы в нем проживать, а не обязательно иметь его в собственности.

А.В.Мишанов, руководитель федерального государственного учреждения «Объединенная дирекция по исполнению федеральных инвестиционных программ»:
«Основные средства на стимулирование рынка жилья, то есть средства, которые государство выделяет для покупки квартир, будут выделяться, в основном, трем крупным игрокам на рынке - это Министерство регионального развития, отдельно Фонд реформирования ЖКХ, и Министерство обороны.
Я подробно остановлюсь на программах Министерства регионального развития. Что мы имеем на сегодняшний 2009 год?
Первое - это программа выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем различных категорий граждан. Много говорилось о том, что будут внесены какие-то изменения, пока изменений нет, это те же ГЖС, которые реализовывались на протяжении последних 10 лет. Буквально на днях выйдет распоряжение Правительства по графику выдачи и распределению сертификатов. И субъекты Российской Федерации, и федеральные органы исполнительной власти получат по 15 тысяч бланков сертификатов на сумму 29 млрд рублей.
В этом году продолжается погашение сертификатов, выданных в 2008 году. На эти цели в этом году выделено 11600 млн рублей. Будет погашено примерно 7 тысяч сертификатов. Погашение этих сертификатов сейчас происходит в плановом режиме. Кроме того, федеральным бюджетом предусмотрено 7 млрд рублей на обеспечение жильем уволенных военнослужащих. В программе 2009 года этой категории пока нет. Я надеюсь, к маю будут внесены изменения в программу, и к этим суммам прибавиться еще 7 млрд рублей. Итого на сегодняшний день мы будем реализовывать 22 тысячи сертификатов на сумму 41 млрд рублей, надеюсь, что где-то к лету месяцу еще появится еще 7 млрд рублей, это примерно 3,5 тысячи сертификатов для уволенных военнослужащих. Итого - 48 млрд рублей, 25 тысяч сертификатов, то есть 25 тысяч квартир.
Второе - программа «Молодые семьи». На нее в этом году выделено 4,7 млрд рублей. По подсчетам Министерства регионального развития, это позволит обеспечить жильем примерно 12 тысяч молодых семей в субъектах Российской Федерации. В апреле выйдет приказ Министерства регионального развития по отбору субъектов, которые будут участвовать в реализации данной программы. Соответственно, уже государство будет приобретать или стимулировать приобретение 37 тысяч квартир.
Следующая программа - обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны. Недавно вышел указ Президента РФ о том, чтобы всех ветеранов Великой Отечественной войны обеспечить к 10 мая 2010 года. У нас на сегодняшний день их насчитывается 52 тысячи. На сегодняшний день существует порядок, когда государство оплачивает 22 метра площади. В связи с тем, что у нас реализация данной программы идет на низком уровне, Министерство регионального развития, кстати, Минфин это поддержал, сейчас обратилось к Правительству и отправило на согласование изменения в федеральный закон в части того, чтобы государство оплачивало 36 квадратных метров жилья. То есть практически, если это будет согласовано в ближайший месяц, государство должно будет до мая следующего года купить 52 тысячи однокомнатных квартир, из них половина в этом году. На сегодняшний день на эту программу выделен 21 млрд рублей. Если будут приняты эти поправки в федеральный закон, то дополнительно потребуется выделение еще 35 млрд рублей.

Следующая мера - это рефинансирование ипотечных кредитов. На сегодняшний день та сумма, которая идет на рефинансирование вновь выдаваемых кредитов, составляет 24 млрд рублей. Итого на этот год мы имеем инвестиционный пакет, который составляет порядка 98 млрд рублей, на которые мы должны будем приобрести примерно 60 тысяч квартир. Это порядка 4,5-5 млн кв. метров жилья. Фонд реформирования жилищного коммунального хозяйства осуществляет покупку квартир и капитальный ремонт жилья.
В общей сложности в этом году должно быть реализовано более 100 млрд рублей на рынке приобретения жилья. И Министерство обороны в этом году должно приобрести 44 тысячи квартир. Итого, если сложить все деньги, весь инвестиционный пакет, который государство выделяет для стимулирования рынка жилья, будет составлять больше 200 млрд рублей. На эти деньги будет приобретено жилья больше 10 млн кв. метров.
Возникает ряд вопросов, например, кто занимается отбором этого жилья по разным программам? Отвечаю: по программам «Государственный жилищный сертификат» и «Молодые семьи» отбор жилья осуществляют сами граждане. Именно им выдается напрямую субсидия либо первоначальный взнос ипотечного кредита. И в данной ситуации речь пока идет только о готовом жилье.
По программам Фонда реформирования ЖКХ и по ветеранам Великой Отечественной войны отбор жилья будет производиться через субъекты Российской Федерации, часть жилья приобретается на аукционах, часть жилья приобретается методом котировок в соответствии с 225-м законом. При этом Фонд приобретает жилье высокой степени готовности, по ветеранам пока рассматривается приобретение только готового жилья.И Министерство обороны приобретает жилье непосредственно само. Они создали тоже федеральное государственное учреждение, которое осуществляет госзакупки. И на сегодняшний день пока они проводят аукционы только готового жилья на рынке. Конечно, все понимают, что готового жилья сейчас мало. Поэтому сегодня находятся на рассмотрении вопросы, связанные с выходом каких-то распределительных актов Правительства, касающихся использования сертификатов в строящемся жилье. Несколько проектов мы уже представляли Министерству регионального развития, заинтересованы министерства и ведомства. Насколько я знаю, рассматривался вопрос и в Министерстве обороны о приобретении строящегося жилья.