Строительство жилья в Краснодарском крае: реалии и перспективы

(Из выступления пред-
седателя комитета Зако-
нодательного Собрания
Краснодарского края по
вопросам экономическо-
го развития промышлен-
ности, строительства и
жилищно-коммунального
хозяйства В.А. Волчихина
на Южном архитектурно-
строительном форуме 25
февраля 2009 года.)

Жилищная проблема в Краснодарском
крае является одной из наиболее острых
социальных проблем. Начиная с 2005 года
она решается в рамках краевой целевой
программы «Жилище». За данный период
были достигнуты следующие показатели:
• ежегодный объем ввода жилья вырос
с 1940 тыс. кв. м в 2005 году до 3710,4 тыс.
кв. м к 2008 году;
• объем выданных ипотечных жилищ-
ных кредитов вырос с 4 млрд. рублей в
2006 году до 12,4 млрд. рублей к 2008
году;
• за 2007 и 2008 годы подготовлены зе-
мельные участки под жилищное строи-
тельство общей площадью более 1000 га;
• за 2006—2008 годы обеспечены жи-
льем 2678 молодых семей.
В крае ежегодно сдается в эксплуата-
цию более 70 процентов жилых домов, ко-
торые строятся за счет средств населения.
Однако потенциал индивидуального жи-
лищного строительства используется не в
полной мере. Большая часть отведенных
для индивидуального строительства тер-
риторий не имеет социальной и инженер-
ной инфраструктуры. Ряд пригородных
территорий застроен усадебными домамии коттеджами, которые не сданы в эксплу-
атацию из за отсутствия инженерных ком-
муникаций.
В настоящее время основной причи-
ной, сдерживающей рост объемов ввода в
эксплуатацию жилья, являются:
• ограниченные возможности финанси-
рования жилищного строительства из госу-
дарственных и муниципальных бюджетов;
• недоступность для большинства граж-
дан и юридических лиц кредитных ресур-
сов из за высоких процентных ставок;
• недостаток площадок, обеспеченных
инженерными коммуникациями.
Сохраняется напряженность в обеспе-
чении социальным жильем отдельных
категорий граждан, определенных зако-
нодательством Российской Федерации.
Особенно остро жилищная проблема сто-
ит перед молодыми семьями, которые, как
правило, имеют низкие доходы и не имеют
накоплений.
Очень медленно развивается частный
арендный фонд (жилищный фонд, нахо-
дящийся в частной собственности, предо-
ставляемый по договору найма или арен-
ды).
Высокая стоимость жилья по сравне-
нию с доходами граждан делает для мно-
гих жителей Кубани неразрешимой про-
блему приобретения нового жилья. Рост
цен на жилую недвижимость на вторич-
ном рынке опережает темпы роста дохо-
дов населения.
На 2009 год краевой целевой програм-
ме «Жилище» предусмотрены средства
краевого бюджета на развитие жилищно-
го кредитования, из них:
• на предоставление социальных вы-
плат на оплату первоначального взноса
по ипотечным кредитам, в том числе мо-
лодым семьям предусмотрено — 895 млн.
рублей;
• на субсидирование процентной став-
ки по банковским кредитам юридическим
лицам — 9,6 млн. рублей;
• на реализацию механизмов по сни-
жению рисков участников ипотечного
жилищного кредитования, на формиро-
вание, эксплуатацию и содержание ма-
невренного фонда жилых помещений — 9
млн. рублей;
• на субсидирование процентных ста-
вок по кредитам, полученным предприя-
тиям строительного комплекса в кредит-
ных организациях — 35 млн. рублей;
• на обеспечение земельных участ-
ков инженерной инфраструктурой в целях
жилищного строительства — 753 млн. ру-
блей;
• на возмещение затрат на уплату про-
центов по кредитам, полученным на обе-
спечение земельных участков коммуналь-
ной инфраструктурой в целях жилищного
кредитования — 20 млн. рублей;
• на предоставление субсидий местным
бюджетам на финансирование затрат по
обеспечению земельных участков инже-
нерной инфраструктурой в целях жилищ-
ного строительства — 233 млн. рублей;
• на обеспечение земельных участков
инженерной инфраструктурой в целях
развития быстровозводимого домострое-
ния — 500 млн. рублей.
Кроме того, хотел бы напомнить, что с
1 января 2009 года вступил в силу Феде-
ральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ «О
дополнительных мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей».
Если раньше семье, чтобы воспользо-
ваться материнским капиталом для улуч-
шения жилищных условий, при-
шлось бы ждать, пока ребенку
исполнится три года, то теперь это
можно сделать уже в 2009 году.
Такая мера также способствует
смягчению финансовых проблем
кредитных организаций, предо-
ставивших ипотечные и иные кре-
диты гражданам, которые ока-
зались не в состоянии погасить
долг.
Необходимо подчеркнуть, что
средства материнского капита-
ла могут быть использованы как
на погашение основного долга,
так и на и уплату процентов по
кредитам и займам на приобре-
тение (строительство) жилья, в
т.ч. ипотечным и кредитам на до-
левое участие в строительстве.
Это распространяется на кредит-
ные договора на приобретение
или строительство жилья, заклю-
ченные до 31 декабря 2010 года
включительно, независимо от
даты рождения ребенка.
Величина материнского капитала сей-
час составляет 299 тысяч рублей, если
учесть, что средняя величина целевого жи-
лищного кредита по краю в 2008 году со-
ставила 1,2 млн. рублей, то материнским
капиталом можно погасить почти 25 %
долга перед банком.
В настоящее время с заявлением о вы-
даче государственных сертификатов на
материнский капитал обратились более 31
тысячи человек.
Другим аспектом, позволяющим ре-
шить жилищную проблему в крае, явля-
ется участие в программе по переселению
граждан из ветхого и аварийного жилья
в рамках программ, проводимых в рам-
ках реализации Федерального закона №
185-ФЗ «О Фонде содействия реформи-
рованию жилищно-коммунального хозяй-
ства».
Лимит средств Фонда на эти цели,
установленный Краснодарскому краю на
2008—2011 годы, составляет 3,2 млрд. ру-
блей. С учетом софинансирования за счет
средств краевого и местных бюджетов, а
также собственников помещений в мно-
гоквартирных домах, общий объем фи-
нансирования составит почти 12 млрд. ру-
блей.
Получение в полном объеме средств
Фонда позволит ликвидировать около 100
тысяч квадратных метров общей площади
жилья в аварийных многоквартирных до-
мах и отселить из них почти 6,5 тысяч че-
ловек.
С целью стимулирования развития
рынка жилья в 2009 году край имеет воз-
можность получить из Фонда по упро-
щенной схеме 1,66 млрд. рублей. Ми-
нимальная доля софинансирования в
текущем году из краевого бюджета со-
ставляет 142,2 млн. рублей.
Для выполнения требований жилищ-
ного законодательства при переселении
граждан из аварийного жилищного фон-
да требуется дополнительное софинанси-
рование из краевого бюджета в размере
600 млн. рублей.
Общий объем финансирования дан-
ной программы в 2009 году составляет 2,4
млрд. рублей. Указанные средства необ-
ходимо направить только на завершение
строительства многоквартирных домов
со степенью строительной готовностью
не менее 70 %, плановым сроком ввода в
эксплуатацию в течение 6 месяцев со дня
заключения государственного контрак-
та и в которых имеются квартиры, необ-
ремененные правами третьих лиц. Этими
мерами предлагается снизить стоимость
жилья до 30,5 тыс. рублей за кв. м.
Таким образом, в 2009 году из ава-
рийного жилищного фонда может быть
переселено более 4000 человек, а общая
площадь приобретенных жилых помеще-
ний составит 79 тыс. кв. метра.
Но кроме названных мер государ-
ственной поддержки назрела необходи-
мость новых подходов к решению жи-
лищной проблемы.
В настоящее время в крае ведется раз-
работка программы жилищных накопле-
ний. Суть этой программы заключается
в следующем. Лицо, желающее принять
участие в программе, заключает с банком-
агентом договор срочного пополняемого
банковского вклада. На сумму накопле-
ний вкладчик получит банковский про-
цент по вкладу плюс социальную выплату
из краевого бюджета (5 %). Предполо-
жим, что банковский процент равен 13%
и вкладчик, к примеру, житель г. Красно-
дара, регулярно в начале каждого месяца
вносит 7400 рублей, что составляет 20%
от дохода среднестатистической семьи.
Так за пять лет семья накопит 743,4 тыся-
чи рублей (собственные средства 443,8
тыс. руб.; 205 тыс. руб. — банковские про-
центы; 94,6 — социальная выплата из кра-
евого бюджета в виде процентов по вкла-
ду). После накопления первоначального
взноса на счете вкладчик имеет право на
получение долгосрочного ипотечного
кредита по ставке, оговоренной при за-
ключении договора накопления первона-
чального взноса.

На оказание государственной под-
держки из краевого бюджета в течение
5 лет, к примеру, 10 тысячам гражданам
потребуется всего 946 млн. рублей. На-лицо значительный экономический эф-
фект от вложения бюджетных средств.
Внедрение жилищно-накопительной си-
стемы позволит: значительно увеличить
долю сбережений населения, снизив те-
кущий спрос на рынке жилья, создаст
предпосылки для стабилизации цено-
вой ситуации, создаст инвестиционный
ресурс для развития жилищного строи-
тельства, искоренит иждивенческие на-
строения, основанные на ожидании пре-
доставления бесплатной квартиры и
беспроцентного кредита.
Еще одним направлением, позволя-
ющим решить жилищную проблему, яв-
ляется создание закрытых жилищно-
строительных кооперативов. На
территории Краснодарского края разра-
батывается программа «Жителям Куба-
ни — доступное жилье», в основу которой
легла схема создания таких кооперати-
вов.
Схема базируется на следующих
принципах:
• создание условий для осуществле-
ния малоэтажного жилищного стро-
ительства различными формами жи-
лищных некоммерческих объединений
граждан, обеспечение свободы участия
граждан в таких объединениях;
• оказание содействия гражданам
по созданию таких жилищных неком-
мерческих объединений граждан, в том
числе обеспечение возможности их соз-
дания при содействии органов государ-
ственной власти, органов местного са-
моуправления;
• установление преимущественно-
го права на вступление в созданные
при содействии органов государствен-
ной власти или органов местного само-
управления жилищные некоммерческие
объединения граждан лицам, состоя-
щим на учете в качестве нуждающихся
в предоставляемых по договорам соци-
ального найма жилых помещениях;
• обеспечение органами государ-
ственной власти и органами местного
самоуправления подготовки земельных
участков под малоэтажную жилищ-
ную застройку в целях их комплексного
освоения жилищными некоммерчески-
ми объединениями граждан.
Данная схема позволит уйти в опреде-
ленных случаях от классических ипотеч-
ных схем, оказать государственную под-
держку отдельным категориям граждан
и существенно снизить процентную став-
ку по кредитам.
Задачей данной схемы является обе-
спечение максимального количества мо-
лодых семей и отдельных категорий
граждан края, состоящих в очереди на
улучшение жилищных условий, новым
жильем, построенным по фиксирован-
ной цене, с возможностью предоставле-
ния участникам программы финансовых
средств на льготных условиях по ставке
до 8% годовых.
Положительными моментами про-
граммы развития закрытых жилищно-
строительных кооперативов будут яв-
ляться:
• изменение цен рынка жилой недви-
жимости в Краснодарском крае в сторону
их уменьшения за счет снижения спроса и
контроля со стороны государства затрат
на строительство в ЗЖСК;
• использование всех возможных ис-
точников государственной поддержки
жилищной строительной отрасли с целью
снижения стоимости жилья для участни-
ков Программы;
• сохранность бюджетных средств,
вложенных в реализацию Программы;
• возможность использования в про-
грамме коммерческих источников.
Участниками программы должны
стать:
• Граждане, принятые на учет до 1 мар-
та 2005 года в качестве нуждающихся в
улучшении жилищных условий;
• Граждане, нуждающиеся в жилых
помещениях по договорам социально-
го найма в соответствие со статьей 51 Жи-
лищного кодекса РФ;
• Молодые семьи и работники бюд-
жетной сферы.
Для осуществления программы «Жи-
телям Кубани — доступное жилье» требу-
ется:
• увеличение уставного капитала ОАО
«Кубанское ипотечное агентство»;
• формирование управляющей ком-
пании для управления закрытым паевым
инвестиционным фондом, создаваемым
для реализации Программы;
• создание закрытых жилищно-
строительных кооперативов с участием
органов государственной власти и мест-
ного самоуправления;
• прием желающих в члены закрытых
жилищно-строительных кооперативов.
После оплаты вступительного взноса
граждане должны внести от 10 % до 30%
собственных средств (накопление пая)
до завершения строительства дома. При
формировании ЗЖСК для пайщиков под-
бирается наиболее подходящий из имею-
щихся в наличии проектов строительства
многоквартирного жилого дома с распре-
делением квартир пайщиками в соответ-
ствии с правилами ЗЖСК и заявленными
потребностями в улучшении жилищных
условий, под контролем инициатора соз-
дания кооператива.
Порядок взаимодействия граждан-
членов ЗЖСК с администрацией муници-
пального образования Краснодарского
края:
1 этап – постановка на учет в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных
условий;
2 этап – определение будущей кварти-
ры для участника ЗЖСК;
3 этап – подписание договора участия
в ЗЖСК;
4 этап – после сдачи дома в эксплуата-
цию - получение документов с графиком
дальнейших платежей за квартиру. Вселе-
ние в квартиру. Квартиры при этом остают-
ся в собственности ЗЖСК. К члену ЗЖСК по-
сле внесения им паевого взноса в полном
размере не переходит право собственно-
сти на предоставленное ему в пользо-
вание жилое помещение в многоквар-
тирном доме, и сохраняется за таким
членом кооператива право на его пай
в этом кооперативе. После внесения
им паевого взноса в полном размере
данный пай признается выделенным
в натуре в виде имущества, состояще-
го из указанного жилого помещения, и
право этого члена кооператива на дан-
ный пай подтверждает его право поль-
зования этим имуществом.
Условия участия граждан в про-
грамме:
— предоставление рассрочки по
оплате паевого взноса на срок от 10 до
20 лет с внесением в качестве первона-
чального взноса от 10 до 30 % стоимо-
сти строящегося жилья;
— фиксированная процентная став-
ка в размере от 6 до 8 %;
Участие бюджетных средств, обе-
спечение предоставляемых участков
инженерной инфраструктурой, ис-
пользование технологий быстровоз-
водимого жилья позволят снизить сто-
имость строящегося жилья от уровня
16—24 тыс. рублей за 1 кв. м. Поми-
мо этого наиболее важной для пай-
щика будет являться сумма ежемесяч-
но выплачиваемых средств, которая,
при условии изменения требований к объ-
ему собственных средств в зависимости
от срока рассрочки и процентной ставки
должна отличаться незначительно.
Так, при среднем сроке рассрочке 15 лет
и внесении 20 % первоначальной стоимо-
сти жилья среднемесячный платеж будет
составлять 11,5 тыс. рублей.
Однако, даже эти платежи являются
значительными для большинства граждан,
особенно в условиях кризиса. В настоящее
время Законодательным Собранием со-
вместно с администрацией Краснодарско-
го края разрабатываются меры для их сни-
жения.
Таким образом, использование схемы
закрытых жилищно-строительных коопе-
ративов позволит с минимальными затра-
тами краевого бюджета дать возможность
участвовать в программе жителям края с
доходами ниже среднего уровня, для ко-
торых иные формы улучшения жилищных
условий недоступны. Это также позволит
увеличить заказы для предприятий строи-
тельной индустрии.