Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства

3 февраля 2010 года в Фонде РЖС состоялся «круглый стол» по вопросам формирования подходов к комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства в Москве.
 В рамках «круглого стола», подготовленного совместно Фондом РЖС и Правительством Москвы, были рассмотрены вопросы содействия потенциальным инвесторам и застройщикам в работе с земельными участками Фонда РЖС, приобретенными на аукционах, в части снятия административных барьеров и сокращения сроков прохождения разрешительных процедур, оказания помощи в создании инфраструктуры и получении кредитных ресурсов.
В мероприятии приняли участие руководство Фонда РЖС во главе с генеральным директором Александром Браверманом, представители правительства Москвы во главе с руководителем департамента городского строительства г.Москвы Александром Косованом, генеральный директор ОАО «АИЖК» Александр Семеняка, руководители и представители строительных и девелоперских компаний, таких как ЗАО «Интеко», ГК «Ведис Групп», ЗАО «Пересвет-инвест», ОАО «Группа компаний ПИК», компания «Терра-Аури», ООО «Компания Оргстройинвест», ЗАО «Русский Объединенный Инновационный Капитал», ООО «Русский строительный капитал», ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ЗАО «ГК «Пионер», ООО «Вектор», ЗАО «ЮИТ Ситистрой», ООО «Инсигма-Девелопмент», компания «Славяне», УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», ООО «Лидер», компания «Моспромстрой», «Ренова-СтройГруп», ОАО «Концерн «Монарх», компания «Базовый элемент», представители инфраструктурных компаний, а также представители Московского банка Сбербанка России, ОАО «Банк Москвы», филиала в г. Москве ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «МДМ-Банк», ОАО «БАНК УРАЛСИБ».
В рамках «круглого стола», подготовленного совместно Фондом РЖС и Правительством Москвы, были рассмотрены вопросы содействия потенциальным инвесторам и застройщикам в работе с земельными участками Фонда РЖС, приобретенными на аукционах, в части снятия административных барьеров и сокращения сроков прохождения разрешительных процедур, оказания помощи в создании инфраструктуры и получении кредитных ресурсов.
Журнал «Строительная Орбита» традиционно знакомит читателей с наиболее значимыми и интересными выступлениями участников «Круглого Стола».
Александр Браверман, Генеральный директор Фонда РЖС:
Цель этого мероприятия – представить потенциальным инвесторам, журналистскому сообществу, общественности в целом в рамках открытого подхода те участки, на которых впоследствии будет произведено жилье для москвичей и жителей других городов Российской Федерации. Фонд РЖС подписал соглашение с городом Москва так же, как и с другими субъектами Российской Федерации. Соглашение подписано мэром Москвы Юрием Михайловичем Лужковым.
 В рамках этого соглашения мы работаем в двух направлениях. Первое это работа по тем федеральные участкам, которые мы привлекаем в фонд, и затем фонд их будет реализовывать. И второе работа по тем федеральным участкам, которые мы передадим городу Москва для реализации на аукционной основе по федеральному законодательству. Это соглашение описывает наше взаимодействие во многих сферах. Во исполнение соглашения созданы рабочие группы. Со стороны Москвы рабочую группу возглавляет первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Владимир Иосифович Ресин.
В процессе реализации соглашения – по каждому из участков мы подписываем план освоения участка. Такие планы подписаны на участки по Химкинскому бульвару, улице Свободы и Зеленограду. Это именно те участки, о которых мы с вами сегодня говорим. Планы эти подписаны мэром Москвы Юрием Михайловичем Лужковым. План охватывает целый ряд мероприятий, начиная от оформления права собственности Фонда на земельные участки и заканчивая реализацией и оформлением имущественных прав собственников на объекты жилищного строительства. При этом и оформление всех имущественных прав будет проходить при координации Фонда РЖС. Через федеральные структуры мы будем доводить застройщика до выдачи ключей собственникам квартир. Мы вместе с мэрией продвигаем скоординированный подход, в котором участвуют несколько структур.
Таким образом, мы продвигаем участок, по которому создаются все необходимых условия для его освоения. Первое условие – инфраструктура и второе условие – вся разрешительная документация. Подписанный план мероприятий по обеспечению жилищного строительства по улице Свободы, владение 63, Химкинскому бульвару 10 и 10 «А», а также по Зеленограду, имеет два положительных момента, в которых Москва не только четко выполняет то, что предписано соглашением, но и на наш взгляд, идет с некоторым опережением. В частности, в подготовке проекта планировки и межевания территории есть пункт № 23, который прописывает обеспечение утвержденного проекта планировки территории правительством Москвы в феврале 2011 года. Естественно, при выполнении потенциальным победителем аукциона всех необходимых условий.
Следующее, о чем необходимо сказать –
все инфраструктурные присоединения будет осуществлять город Москва, правительство города в пунктах 34-36 берет на себя подобного рода обязательства. Это нормальная федеральная практика, в том числе и для Москвы. И мы хотели бы это подчеркнуть, как один из результатов нашего взаимодействия.
Александр Косован, руководитель Департамента городского строительства города Москвы:

Сегодня подписаны все документы, у нас уже есть, соглашение и план мероприятий по этим двум участкам. Правительство Москвы взяло на себя обязательства не только по контролю, но и по исполнению этих будущих контрактов от начала подготовки площадки – это и ряд правоустанавливающих распорядительных документов по сносу имеющихся на участках строений – до оформления собственниками своего жилья. Так что вот в этом объеме вкладывается все то, о чем сказал Александр Арнольдович. У нас есть специальные регламентные совещания – как раз здесь, в этом совещании, участвует одно управление, созданное в строительном комплексе, которое контролирует вопросы, связанные с инвестконтрактами. Всё будет взято на рабочий контроль, так как мы это делаем по всем объектам города Москвы. И, безусловно, поскольку это стартовые объекты для фонда в Москве, особое внимание здесь будет уделено тому, чтобы, действительно, создать нормальные условия для инвесторов. Это позволит в дальнейшем, уже по накатанной схеме реализовывать программу фонда на территории города Москвы
Каданцев Евгений, начальник управления строительства и реконструкции:
Кратко расскажу о программе строительства жилья в Северо-Западном округе. Проект программы сформирован в соответствии с распорядительными документами правительства Москвы и адресной городской инвестиционной программой. Проект был рассмотрен Владимиром Иосифовичем Ресиным, и в целом поддержан. Окончательный проект программы жилищного строительства будет утвержден, я думаю, в субботу Александром Давыдовичем Косованом и Владимиром Иосифовичем Ресиным у нас на выездном совещании в Северо-Западе. Основные параметры такие: Общий объем жилья, планируемый в 2010 году в округе, составляет примерно 210-215 тысяч квадратных метров. Жилье строится по следующим направлениям: За счет средств городского бюджета, порядка 30 тысяч квадратных метров мы планируем ввести, по инвестиционным контрактам с долей города как в натуральном выражении, которое идет на переселение жителей сносимых пятиэтажек. По этой программе работают такие крупные инвесторы в округе, как «Главмосстрой», «Домстрой», «Крост» и другие. С долей города в денежном выражении, а также по программе «Жилые дома спецназначения». В основном, это жилье для военных. Например, как на улице Рыбалко, владение 2 для Министерства обороны. Что касается участка, цель сегодняшнего совещания, это Химкинский бульвар, владение 10 и Свободы 63, то это три земельных участка, расположенные в 1-ом микрорайоне Северного Тушино, района Северное Тушино, на берегу Химкинского водохранилища. Участок инвестиционно привлекательный. На нем находится строение федеральных организаций гражданской авиации, которое подлежит в соответствии с принятыми федеральными документами к выводу.
Жилье, которое будет возведено в соответствии с проектом планировки, будет представлять собой жилье экономического класса, в соответствии с федеральными требованиями, и мы дадим гарантию на выкуп до 25% этого жилья. Мы предоставляем достаточно комфортный график платежей. Он состоит из трех частей. Первая часть – это плата за право аренды, и стартовая цена составляет 25 299 200 рублей, включающая НДС. Вторая – это арендная плата, которая составляет по первому году 69 364 745 рублей, а по последующим двум годам и 6 месяцам дальнейшего освоения она составляет 166 475 000 рублей. И третья часть – это выкуп земельного участка, цена на который, по нашим оценкам составляет примерно 112 миллионов. План по длительности освоения участка – это 3 года и 6 месяцев. Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – это один год. Площадь земельных участков составляет 44,7 гектара. Мы будем координировать работу наших коллег из РЖК и банка по предоставлению кредитов застройщику и физическим лицам. Мы обязательно окажем содействие нашим коллегам из Москвы по части регистрации как прав застройщика, так и прав физических лиц, у нас подписаны соответствующие соглашения со всеми федеральными структурами.
Гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман положительно оценил результаты аукционов. По итогам аукционов Фонд получит значительные финансовые ресурсы, которые будут направлены на инфраструктурное и иное обеспечение участков для строительства жилья эконом-класса.
По заявлению А.Бравермана, при разработке проекта планировки участков инвестор будет руководствоваться требованиями Генплана: «Федеральная принадлежность участка не отменяет городских требований, в соглашении между Фондом и правительством Москвы, этот пункт прямо зафиксирован». В соответствии с Планом мероприятий, утвержденным в рамках этого соглашения, строительство инженерной инфраструктуры и социальных объектов на этих участках берет на себя город.

Татьяна Зимина, Игорь Терехов