Потребительские индексы
малоэтажных домов

 

Развивающийся рынок малоэтажного домостроения характеризуется многооб-
разием типов домов и динамичным диапазоном цен. Поэтому покупателям бы-
вает непросто принять решение, оптимально соответствующее соотношению
цены и качества дома. Для такого решения необходимо знание количествен-
ных оценок этого соотношения, именуемых потребительскими индексами.

Общерыночная ситуация свидетельствует, что стоимость то-
вара далеко не всегда адекватна его качеству, особенно в усло-
виях неустойчивости рынков конкретных товаров, естественно-
го или искусственного ажиотажного спроса, отсутствия реальной
конкуренции. Поэтому качество товара должно иметь конкрет-
ную количественную характеристику, которую можно соотнести,
сопоставить, сравнить с ценой товара. Но для этого необходимы
численные параметры качества товара. Как, например, мощность
двигателя, расход топлива и др. показатели автомобиля. Подоб-
ной системой показателей малоэтажные дома не располагают, а
без нее невозможно определить их потребительские индексы, т.е.
сопоставить их цену и качество.
При выборе показателей качества малоэтажного дома необ-
ходимо исходить из простой словесной (вербальной) форму-
лы, которой следуют все покупатели: долго и удобно жить в соб-
ственном красивом доме. Из этой формулы можно вывести, что
качество малоэтажного дома может быть оценено несколькими
показателями: долговечность, т.е. срок безопасной службы дома;
комфортность (количество и площадь комнат, зонирование по-
мещений, экология стройматериалов, тепло- и звукозащита и
др.); архитектурная выразительность дома. Последний показа-
тель имеет явный субъективно-вкусовой характер и не может от-
носиться к объективным потребительским параметрам дома, хотя
и может, при прочих равных условиях, иметь решающее значение
для конкретного покупателя. А вот показатель эксплуатационных
затрат времени и средств (стоимость коммунальных услуг, ремон-
тов и т.п.) имеет значимость для большинства покупателей.
Следовательно, качество любого малоэтажного дома может
быть оценено тремя основными показателями: долговечность,
комфортность, удобство эксплуатации. При этом следует иметь
ввиду, что каждый из этих показателей оценивается совокупно-
стью свойств, характеризующих основной показатель и измеря-
емых различными методами (расчетными, экспертными и др.), а
общая оценка качества дома должна учитывать весомость (значи-
мость) каждого из основных показателей.
На основе специальных методик экспертных оценок можно
определить количественные характеристики качества каждого
типа малоэтажного дома. Анализ результатов проведенных таких
оценок показывает, что все сегодняшнее типологическое много-
образие малоэтажных домов может быть структурировано по че-
тырем классам или группам качества.
Первую группу образуют кирпично-каменные и бревенчато-
брусчатые малоэтажные дома с наиболее высокой оценкой их ка-
чества. Ко второй и третьей группе относятся панельно-каркасные
и монолитные дома, дома из оцилиндрованных бревен и др. Чет-
вертую группу с наименьшей оценкой качества составили щито-
вые и глинобитные дома. Тем самым все типологическое много-
образие малоэтажных домов проранжировано по критерию их
качества, а каждый тип дома получил конкретную количествен-
ную характеристику его качества.
Система количественных оценок качества типов малоэтажных
домов, по сути, определяет их типологические рейтинги, которые
уже сами по себе могут представлять практический интерес как
для покупателей домов, так и для их изготовителей и строителей.
Но основная значимость этих рейтингов заключается в возможно-
сти использования их для количественной оценки соотношения
цены и качества дома, т.е. для определения потребительских ин-
дексов малоэтажных домов (Ип). Определение Ип заключается в
вычислении и анализе отношения ценового параметра дома (Ц) к
величине его типологического рейтинга (Рт).
Типологические рейтинги менее чем цены домов подвержены
влиянию региональных, сезонных и др. факторов и поэтому могут
считаться относительно стабильными и долговременно применя-
емыми для определенных типов малоэтажных домов. Но при яв-
ном изменении параметров качества какого-либо типа дома, на-
пример, при увеличении или снижении срока его службы или при
заметном изменении показателей комфортности дома, его типо-
логический рейтинг должен быть уточнен.
Ценовые параметры малоэтажных домов по целому ряду при-
чин имеют высокую динамику, а основным параметром их цены яв-
ляется цена 1 кв. метра общей площади дома. Этот параметр зави-
сит от трех основных факторов: размера и стоимости земельного
участка, цены самого жилого здания, т.е. его «коробки», и стоимо-
сти систем жизнеобеспечения дома (инженерная инфраструктура,
оборудование, приборы и др.). Общеизвестно, что стоимость зе-
мельного участка очень изменяется по регионам и их территориям,
зависит от их обустроенности, транспортной доступности, близости
к городам. Системы жизнеобеспечения также имеют разноуровне-
вые параметры и могут сильно влиять на ценовые параметры всего
дома. Относительно стабильной может считаться только стоимость
самого жилого здания. Его же стоимость определяется в основном
ценой стеновых материалов и конструкций (кирпич, бревно или
брус, панель и др.), вид которых и определяет типологию малоэ-
тажных домов. Тем самым обеспечивается зависимость Ип только
от типологических параметров качества и цены дома.
Методика определения Ип локально апробирована по основ-
ным типам домов, предлагавшихся к продаже в весенне-летний
период 2008 г. на территориях Центрального и Северо-Западного
федеральных округов. Были собраны, обобщены и проанализи-
рованы сведения о цене 1 кв. метра общей площади «коробок»
малоэтажных домов преимущественно в секторе доступного и
массового индивидуального домостроения. Это значит, что при-
городное малоэтажное жилищное строительство и строительство
элитарных домов и поселений в данном исследовании практиче-
ски не рассматривалось. Именно поэтому средняя цена 1 кв. ме-
тра общей площади «коробки» разных типов домов, принятая для
определения Ип, находилась в диапазоне от 15 тысяч рублей до 50
тысяч рублей, характерном преимущественно для доступного ма-
лоэтажного жилища.

 

На основе средних Ц по основным типам домов и соответству-
ющих значений Рт, находящихся в диапазоне от 4,8...4,6 баллов
(для каменно-кирпичных и бревенчато-брусчатых домов) до 2,4
балла (для щитовых домов), были определены количественные
характеристики Ип по этим типам домов. Сущность характеристи-
ки Ип может быть определена как условная стоимость единицы
качества дома конкретного типа. Например, при цене 1кв. метра
общей площади «коробки» дома, равной 30 тысяч рублей, и Рт,
равном 4 баллам, получаем 7,5 тысяч рублей /балл, что удобнее
считать безразмерной характеристикой Ип.
Анализ полученных значений Ип позволил сформировать три
группы (А, В, С) малоэтажных домов, характеризуемые соответ-
ствующими диапазонами Ип (от 4 до 7; от 7 до 10; от 10 до 13).
Внутри каждой группы типы домов могут характеризоваться ин-
дексами, определяющими место конкретного типа дома в данной
группе (см. таблицу).
Детальный анализ данных таблицы и общей ситуации с цено-
образованием на рынке малоэтажных домов позволяет сделать
ряд выводов и сформулировать некоторые предложения.
1. Соотношение цены и качества, как важнейший инструмент
рынка малоэтажных домов и основной критерий для их покупа-
телей, может иметь количественную характеристику по каждому
типу дома.2. Потребительские индексы обосновывают и акцентируют
преимущества традиционных для большинства регионов России
типов малоэтажных домов на основе древесины.
3. Система потребительских индексов позволяет более обо-
снованно формировать спрос на малоэтажные дома, структури-
ровать и развивать их производство.
4. Значения потребительских индексов могут существенно
скорректировать сложившиеся, преимущественно на основе ак-
тивной рекламы производителей и продавцов домов, представ-
ления о достоинствах определенных типов домов. В частности,
декларируемый приоритет каркасно-панельного домостроения
не имеет подтверждения в системе полученных потребительских
индексов. Быстровозводимость таких домов, акцентируемая как
важнейшее их качество, не является определяющей для покупа-
телей этих домов и не имеет ощутимого влияния на их Рт, но за
счет их цены весьма существенно понижает Ип, что относит такие
дома в низшую группу. Приоритет быстровозводимости домов
может быть оправданным лишь в условиях ликвидации послед-
ствий чрезвычайных ситуаций.
5. Потребность в Ип и их практическая значимость будут уве-
личиваться по мере расширения рынка доступного малоэтажного
жилища и развития индивидуального домостроения.
6. Потребительские индексы могут и должны быть фактором
усиления конкуренции на рынке малоэтажных домов, если их зна-
чения будут регулярно определяться и будут доступными покупа-
телям домов (по ФЗ «О защите прав потребителей»).
7. Введение Ип в практику рынков малоэтажных домов объек-
тивно повлияет на улучшение качества домов, т.е. на повышение
Рт, и на снижение их Ц - через минимизацию затрат на производ-
ство и строительство и исключения спекулятивной нормы прибы-
ли. Но это предполагает нормальный баланс предложения и спро-
са на региональных рынках.
8. Потребительские индексы могут учитываться, оцениваться
и стимулироваться при сертификации (подтверждении соответ-
ствия) малоэтажных домов.
9. Развитие и использование системы Ип должно, во-первых,
учитывать региональные особенности малоэтажного домострое-
ния, базироваться, во-вторых, на единой федеральной методике
определения, анализа и открытости потребительских индексов и,
в-третьих, постоянно совершенствоваться за счет обратной связи
с рынками и потребительскими сообществами, учета других фак-
торов, определяющих цену и качество малоэтажного дома.

В.В.Кислый,
эксперт Общественной палаты РФ,
канд. техн. наук
249000, г. Балабаново Калужской области,
ул. 50 лет Октября, 10
тел./факс 8 484 38 22 999
mpdom@mail.ru